3 Daňové aspekty při prodeji vašeho domu

Forrest Baumhover

Další informace o společnosti Forrest na stránkách Investmentmatome's Ask a Advisor

Ať už se potřebujete přestěhovat, chtějí větší nebo menší prostor, nebo se domníváte, že je finančně smysluplné, prodej vašeho domova je velkým rozhodnutím. Může mít také významné daňové důsledky.

Zde jsou tři způsoby prodeje vašeho domova, které mohou mít vliv na vaše daňové závazky:

1. Realizovaný zisk

Realizovaný zisk je zisk, který vyděláváte z prodeje aktiva, jako je váš domov - a může být zdanitelné. Podle IRS je základní vzorec pro výpočet realizovaného zisku následující:

Prodejní cena - prodejní náklady - upravený základ = Realizovaný zisk

To znamená, že potřebujete počítat s dvěma věcmi, abyste zjistili svůj zisk z prodeje vašeho domu: vaše prodejní náklady a základ. Možná to zní jednoduše, ale oba zohlední faktory, které jste možná nezohlednili. A jejich výpočet správně by znamenal rozdíl tisíců dolarů ve vaší daňové povinnosti.

Vaše prodejní náklady zahrnují veškeré závěrečné náklady, provize za nemovitosti a další související náklady, které jste zaplatili. Projděte si závěrečné dokumenty a ujistěte se, že jste vše zaúčtovali. Nezahrnujte městskou a krajskou daň z nemovitosti, ale případně zahrnujte i daně z převodu.

Základy zahrnují původní kupní cenu vašeho domu a poplatky, které jste utrpěli během uzavření domu, například pojištění titulu, zákonné poplatky a poplatky za záznam nebo poplatky za průzkum. Základy také zahrnují náklady na jakékoli významné vylepšení, renovaci nebo výměnu systému, které jste vytvořili. IRS jasně rozlišuje mezi opravami, které jsou běžnou součástí domácí údržby - například opravou netěsností - a vylepšeními, jako je výměna sanitárního systému.

Podrobnější seznam toho, co může a nemůže být zahrnut do vašich výpočtů nebo prodejních nákladů nebo základů, naleznete v publikaci IRS 523 "Prodej vašeho domova".

2. Dlouhodobý / krátkodobý kapitálový zisk

Pokud máte zisk z prodeje vašeho domu, podléhá daň z kapitálových výnosů. Ať už je to považováno za dlouhodobý nebo krátkodobý kapitálový zisk závisí na tom, jak dlouho jste vlastnil svůj domov.

Pokud jste vlastnili váš dům alespoň po dobu jednoho roku a jednoho dne, veškeré zisky, které jste vynaložili při prodeji, budou zdaněny na základě dlouhodobých sazeb kapitálových zisků, které se pohybují od 0% do 23,8%. V opačném případě budou zdaněni na základě krátkodobých sazeb kapitálových zisků, které jsou stejné jako běžné výnosy. Dlouhodobé sazby kapitálových zisků vycházejí z marginální daňové sazby poplatníka, jsou však příznivější. Například daňový poplatník v 15% daňové skupině bude platit 0% z dlouhodobého kapitálového zisku.

Pokud uvažujete o prodeji svého domu v průběhu roku nákupu a projekci zisku, zvažte, zda jej můžete prodat způsobem, který kvalifikuje prodej jako dlouhodobý zisk. Pokud však prodáváte své hlavní bydliště za ztrátu, nemáte nárok na ztrátu kapitálu - což by snížilo daňový poplatek.

3. Vyloučení

Podle článku 121 umožňuje IRS daňovým poplatníkům vyloučit první kapitálové zisky ve výši 250 000 USD z prodeje svého primárního bydliště, pokud splňují určité požadavky na vlastnictví a užívání. Sdružené manželské páry mohou vyloučit až 500 000 dolarů.

Pokud jste vlastnili dům alespoň dva z pěti let, které vedly k prodeji, splňujete požadavek na vlastnictví. Pokud byl domov domovem nejméně 730 dní předcházejících pět let, splňujete požadavky na používání.

Pokud jste ženatý podáním společně, musíte každý splnit požadavek na použití, aby jste získali nárok na vyloučení ve výši 500 000 USD. Stále máte nárok na splnění požadavku na vlastnictví pouze jednou osobou. A pokud nejste ženatý, ale prodáváte dům s někým jiným, můžete každý z nich vyloučit 250 000 dolarů, pokud každý z vás splní požadavek na používání a alespoň jeden z vás splní požadavek na vlastnictví.

IRS povoluje částečné vyloučení pro ty, kteří nesplňují požadavky, ale prodávají bydliště kvůli práci nebo zdravotním pohybům nebo nepředvídatelným událostem, jako je smrt, rozvod, přírodní katastrofa, nezaměstnanost nebo jiné kvalifikační důvody. IRS publikace 523 obsahuje další podrobnosti.

Nezaujaté stanovisko

Tyto daňové aspekty jsou důležité, ale čtení o nich není v žádném případě vhodnou náhradou za nestranné poradenství, založené na vaší osobní situaci. Než se rozhodnete o svém domácím prodeji, posaďte se s finančním plánovačem, který vám bude platit pouze za úplatu. Může vzít v úvahu všechny faktory, které ovlivní vaše rozhodnutí. Mít vztah s důvěryhodným odborníkem je nejlepší způsob, jak sestavit plán, který splní vaše finanční cíle.

Forrest Baumhover je finanční zprostředkovatel pouze finančního poplatku a ředitel společnosti Westchase Financial Planning v Tampě na Floridě. Pro více informací navštivte stránku www.westchasefinancialplanning.com.

Obrázek přes iStock.