Nehrajte si hypotékou "daňové hry"

Matt McCoy

Dozvědět se více o Mattu na našich stránkách Zeptejte se poradce

V nedávném článku jsem diskutoval, proč někteří lidé udržují daňově odpočitatelný dluh. Jeden důvod se týká "daňové hry" - udržování nízké úrokové sazby, daňově uznatelného dluhu a snaha o získání více investic. Po nedávné diskusi o tomto problému jsem si uvědomil, že tento pojem je stále špatně pochopen.

Někdy je tento argument trochu zjednodušený. Například, pokud vaše hypoteční sazba je 4%, stačí jen získat 4.01% "vyhrát" hru, ne? Špatně. Co je často z tohoto argumentu vyloučeno, je jeden velmi důležitý faktor: daňové důsledky - jak dobré, tak špatné.

To je nejlépe ilustrováno příkladem. Při dodržení předpokladu o 4% sazby použijeme počáteční hypotéku ve výši 300 000 USD a předpokládáme půjčku s fixní sazbou na 30 let. Budeme také ignorovat daně, údržbu a pojištění, protože tyto výdaje můžete mít bez ohledu na to, zda máte hypotéku. Přidáním těchto předpokladů do finanční kalkulačky nebo tabulky a za předpokladu, že platby budou provedeny na konci každého období, získáte následující výnosy:

• Měsíční platba = 1.432,25 USD (360 plateb)
• Celkový úrok vyplacený po dobu trvání úvěru = 215 608,51 USD

Nyní předpokládejme, že uvažujete o tom, zda zaplatíte tento úvěr za 15 let nebo že tuto dodatečnou platbu investujete jinde. Prvním krokem bude určení toho, jaká dodatečná platba bude. Pomocí naší spolehlivé kalkulačky nebo tabulky zjistíme, že potřebujete dodatečnou měsíční platbu ve výši 786,81 USD. Měsíční platba a celková částka úroků zaplacených za tento scénář jsou následující:

• Měsíční platba = 2 219,06 dolarů (2 219,06 dolarů - 1 422 255 USD = 786,81 dolarů)
• Celkový úrok vyplacený po dobu trvání úvěru = 99 431,48 USD

Zaplacení tohoto hypotečního úvěru za 15 let spíše než za 30 let by znamenalo úsporu úrokových nákladů ve výši 116 177,03 USD. Ale toto není vaše skutečné úspory, protože jste dostali daňový odpočet za zaplacené úroky. Za předpokladu, že jste v 28% daňové pásmo a že veškeré zaplacené úroky z hypotéky byly daňově uznatelné, čisté úspory by byly zhruba $ 83,647.46 (116,177.03 x 0,72 dolarů).

Zjistili jsme, jaké jsou skutečné úspory při splácení hypotéky brzy, ale nyní ji musíme porovnat s něčím. Musíme začít s úvahami o tom, jaké úrokové úspory představují. Úrokové úspory představují zisk, který byste museli hromadit investováním této dodatečné platby za těchto 15 let za účelem beze ztrát. Nicméně, abychom porovnali jablka s jablky, musíme upravit úrokové úspory (investiční zisk, na který se zaměřujeme) na daně z kapitálových zisků. Za předpokladu, že všechny zisky jsou dlouhodobé a že příslušná daňová sazba je 15%, je výsledkem upravený zisk ve výši 98 408,78 USD. Pokud zůstaneme disciplinovaní, investujeme tuto dodatečnou platbu ve výši 786 USD. 81 každý měsíc po dobu 15 let bychom investovali celkem 141.625,80 dolarů (786,81 x 180 dolarů). Přidání upraveného zisku shora na výši měsíční investice nám dává potřebnou budoucí částku za 15 let ve výši 239 565,58 USD. Zůstaňte - jsme skoro tam.

Nyní máme zájem zachránit a budoucí částka je potřeba, ale stále potřebujeme návratnost, která by byla srovnatelná s hypoteční sazbou. Započítáme budoucí požadovanou částku (239 565,58 dolarů), měsíční platbu, kterou přidělíme (786,81 dolarů), čas, který budeme investovat (15 let nebo 180 investic), a částku, kterou jsme v současnosti vyčlenili na budoucí částku (nula), můžeme vyřešit míru návratnosti. To nám dává následující výnosnost:

• Přibližná míra návratnosti potřebná k vyrovnání rovnoměrnosti = 6.56%

Takže abyste byli mezi těmito dvěma možnostmi lhostejní, musíte během tohoto 15letého období získat více než 6,5%. Účelem tohoto cvičení určitě není říkat, že je to nemožné, ale prostě nenechte se zmást do myšlení, že je to jak černé a bílé, jak se někteří mohou zdát. To znamená, nezapomeňte, že tato hypoteční sazba je fixní - známá proměnná pro dobu trvání úvěru - zatímco budoucí návratnost investic a budoucí daňové sazby jsou obě neznámé proměnné.

Tento konkrétní příklad nemusí vyhovovat každému scénáři, ale může být použit jednoduchý způsob, jak ilustrovat můj bod. Při použití stejného scénáře má nižší daňová pásma (méně odečtená) za následek vyšší rozpětí, které je třeba rozdělit rovnoměrně, a vyšší daňová pásma (více odečtení) má za následek nižší rozpětí, přičemž všechny ostatní jsou stejné.

Během mé kariéry jsem se naučil zpochybňovat všechno a nemít nic v nominální hodnotě. Finanční pravidla "znalostí", která jsou oba sdílená, jsou často neúplná nebo prostě špatná. Navrhuji, abyste také zpochybnili pravidla palety a kulturní znalosti, aby zjistili, jestli vás udržují. S největší pravděpodobností nebudou.