Jak se vyhnout tomu, abyste se dostali za nájemní nemovitost Dud

Jim Ludwick, CFP

Další informace o Jimovi u Investmentmatome's Ask a Advisor

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti na bydlení nebo o konverzi stávajícího bydliště na pronájem, možná budete chtít znovu přemýšlet. Smlouva, která vypadá dobře na povrchu, může skončit tím, že vám peníze stojí.

Vlastnictví vlastnických důchodů má mnoho výhod. Nájemné od nájemce vám může hradit nebo dokonce pokrýt hypotéky a můžete budovat kapitál prostřednictvím ocenění domu a současně získávat daňové odpočty z hypotečních úroků a odpisů.

Ale existují i ​​nedostatky. Musíte sbírat nájemné a přijímat tísňová volání sami, nebo zaplatit správci nemovitosti, aby tak učinil. Musíte s nájemníky a pracovníky koordinovat opravy, někdy z dálky. Mohou také vzniknout volná místa a další otázky týkající se plateb.

Tyto nevýhody nejsou nevýznamné. Proto je důležité věnovat čas pečlivému posouzení potenciálu nemovitosti. Jako bývalý komerční realitní makléř a majitel nemovitosti, vím, že mnoho pronájmů nemovitostí je opravdu dobré investice. Chcete-li je najít, je důležité co nejrychleji vyloučit nerealizovatelné vlastnosti.

Jedním způsobem, jak to udělat, je to, co říkám strategie "10/1/1". Pokud majetek nedosahuje této metriky, vyloučí to ve prospěch těch, kteří to dělají.

Použití testu 10/1/1

Tři čísla se vztahují k počtu měsíců placení nájmů za rok, které jsou potřebné pro splnění tří odlišných požadavků: nákladový fond, fond volných pracovních míst a fond údržby.

10: První číslo představuje počet měsíčních nájemných plateb, které byste měli za rok vybírat, abyste zaplatili výdaje za rok. Tyto výdaje zahrnují hypoteční splátky, daně z nemovitostí, pojistné krytí majetku a náklady na správu, včetně placení správce nemovitosti za účelem vyřizování pozemkových služeb, pokud si to přejete. Nemůžete-li pokrýt náklady za rok za 10 měsíců, je to dobré znamení, že byste se měli od smlouvy vzdát.

1: Prvním 1 se jedná o výplatu nájemného, ​​který je určen pro volný fond, na pokrytí výdajů při skončení kontroly nájemného a další nezačne okamžitě. Po uplynutí tříměsíčního nájemného ve vašem fondu můžete začít započítat tuto výpůjční platbu za zisk za předpokladu, že jste se postarali o druhou 1.

1: Druhá položka 1 je platba za pronájem, která je součástí samostatného fondu a platí náklady na údržbu. Za to, že za banku je k dispozici tříměsíční nájem, je obvykle dostačující.

V praxi to znamená, že po třech letech pokrytí všech vašich výdajů a postupné vybudování dostatečného fondu pro případné volné pracovní pozice a náklady na údržbu, můžete začít zapouzdřit část peněžních toků z pronájmu jako zisk. Tímto způsobem budete kryty proti neočekávaným výdajům.

Nemůže-li nemovitost splnit tato kritéria, nebo nejste spokojeni s tím, čekáte tři roky na vybudování správného polštáře, je lepší ji předat nyní, než později zjistit, že dohoda nebyla nakonec tak slibná.

Obrázek přes iStock.