5 Možnosti financování prodejců pro domácí zákazníky

Domníváte se, že je skvělý čas na nákup domů? Hodně štěstí najít financování.

Posílené standardy půjček stále zmrzačují sny domů pro ty, kteří mají příjmy na podporu hypotéky, ale bez pískání čisté úvěrové historie a minimálně 720 kreditních bodů.

Pro tyhle lidi je to tvrdý trh - ten, který se zdá, že se brzy nerozvíjí.

Zadejte financování prodávajícího. Jakmile je v 80. letech populární, financování prodejců se opět objevuje jako způsob, jak kupci obcházet dnešní zvýšená omezení hypotečních úvěrů.

Podle Bloomberg Businessweek bylo v roce 2010 zakoupeno téměř 53 000 domácností s vlastním financováním, z nichž většina se odehrála v Michiganu, Floridě, Ohiu, Kalifornii, Wisconsinu, Minnesotě a Texasu.

Zatímco se jedná o zhruba 1,5% transakcí v oblasti nemovitostí v roce 2010, naznačuje to, že pro kupce se nutnost znovu stala matkou vynálezu.

Stručná historie financování prodeje

během počátku 80. let poté, co úrokové sazby vzrostly až o 20%, a donutily kupujícím domů, aby hledali další možnosti.

Financování prodávajícího vstoupilo do porušení a propojilo majitele domů s nižšími úrokovými sazbami hypoték s kupci ochotnými převzít úvěr.

Myšlenka se stala populárním nástrojem financování až do konce sedmdesátých let, kdy banky udeřily zpět s doložkou o splacení, která jim umožnila zavolat úvěr, pokud by dům byl prodán třetí osobě.

Klauzule o splatném prodeji skutečně sloužila dvojímu účelu. Pomohla bankám nejen bojovat proti konkurenci, ale také umožnila jim přesunout dlužníky ze starých hypoték s nižší úrokovou sazbou do nových úvěrů s vyšší úrokovou sazbou.

Stanley Bronstein, právník z Arizony a CPA, věří, že financování prodejců se vrací zpět do módy.

"Je těžší a těžší získat půjčky od bank a hypotečních společností," říká. "Pravděpodobně to bude ještě silnější, zvláště pokud se někteří z navrhovaných pravidel stanou povinni, aby kupující snížili o 20%, aby získali nárok na tradiční financování."

Financování prodejců

možnosti jsou daleko od svých 1980 kořenů, předpoklad (a námitky) zůstal stejný. Financování prodávajícího je podobné tradičním bankovním úvěrům třetích stran.

Kupující podepíše směnku a slibuje, že zaplatí splátky splátky (obvykle měsíčně), které obsahují jistinu a úroky.

Stejně jako tradiční půjčka, bude existovat podepsaná hypotéka nebo listina důvěry nebo dohoda o zajištění, která dovolí prodávajícímu vyloučit, pokud kupující nezaplatí.

V současné době mohou kupující domů zvolit si z pěti různých možností financování prodávajícího:

Možnost financování prodávajícího č. 1: Zdarma a jasná

Možnost financování nejjednodušší prodejcem je, když majitel prodá domov zdarma a nemá žádné zástavní právo. Kupující uhradí zálohu a vyplácí sjednané měsíční platby jistiny a úroku prodávajícímu, který pak převede zůstatek úvěru v soukromé nótu.

Možnost financování prodeje č. 2: Pronájem s možností koupě (pronajmout vlastní)

V tomto scénáři si potenciální majitel domu zachovává možnost koupit si domov, ale bez skutečné povinnosti. Dlužník získává spravedlivý zájem o bydlení se zálohou a zároveň provádí pravidelné měsíční platby za nájemné.

Na konci doby trvání leasingu má možnost splatit zbývající zůstatek prostřednictvím refinancování.

Kevin Amolsch, prezident Pine Financial Group, doporučuje prodejcům, kteří tuto možnost využívají, aby získali dostatečně velký, nevratná záloha v případě, že si zákazník neoplatí nákup.

"Ale na druhé straně kupující mohou také ochránit své možnosti tím, že zaznamenají smlouvu o pronájmu, která oblačí název, což pro prodejce složité prodávat ho někomu jinému, "říká.

Možnost financování prodávajícího č. 3: druhá liga pozice

To, kdy prodávající nese za bankou druhé záložní zástavní právo, aby uzavřel dohodu bez, nebo malého peněz. Kupující poté provede dvě platby každý měsíc - jeden k držiteli bankovního zástavního práva a druhý k soukromému prodávajícímu.

Rizik prodávajícího s touto možností je zřejmý. Pokud kupující zaplatí pouze prvního držitele zástavního práva, musí mít prodávající dostatek vlastního kapitálu nebo peněžních prostředků, aby zabránil uzavření prvního, většího držitele zástavního práva.

Podobně, pokud kupující platí pouze druhé zástavní právo, prodávající stále riskuje ztrátu pokud je držitel zástavního práva uzavřen

Možnost financování prodávajícího č. 4: Obvinění z hypotéky

Nabízené těmi, kteří se zdráhají přijmout rizikovější pozici držitele druhého zástavního práva, získat dobrou návratnost.

"Pokud budu prodejcem s hypotečním úvěrem ve výši 100 000 dolarů ve výši 4% a majetek je 150 000 dolarů, prodal bych jej kupujícímu s 10 000 dolarů dolů a celý rozdíl [140 000 dolarů] na 7% kolem hypotečního úvěru nebo inkasní listiny, "říká Lance Churchill, advokátka společnosti Frontline Education Group. "Rád bych vydělal 2% nebo 3% na 100.000 dolarů spíše než jen 7% na 40.000 dolarů."

Přesto kupující by měli znát rizika související s obtékáním. "Pokud jedete s hypotékou, vždy jedete s escrow společností," radí Amolsch. "Nevíte, co prodávající dělá s vašimi penězi."

Podmiňující společnosti zajistí, aby se platby uskutečnily jak prodávajícímu, tak držiteli bankovního základu.

Dalším rizikem je, že banka objeví toto zástavní právo.

"Tento typ uspořádání porušuje to, co je známo jako doložka o splatnosti prodeje, která v podstatě říká, že stávající věřitel musí být vyplacen, když prodávající prodá nemovitost nový prodejce, "varuje Bronstein.

" Pokud to prodávající neudělá a věřitel zjistí, věřitel by mohl vykázat bankovku v prodlení a požádat o její vyplacení v plné výši. "

že na dnešním trhu je nebezpečí, že se tak stane. "Proč se obtěžovat riskovat poskytnutí úvěru na nesplácený úvěr, pokud platí, jak bylo dohodnuto?"

Jediným důvodem, proč by banky mohly zavolat úvěr, je, pokud úrokové sazby opět vzroste. vyšší pravděpodobnost. "

Možnost financování prodeje č. 5: splátková smluvní smlouva

Možná nejhorší volba, kterou by několik odborníků doporučilo, smlouva o splátkovém dluhu dává kupujícímu na domácím trhu pouze spravedlivý zájem o nemovitost, () Investiční odpověď: Financování prodávajícího vytváří cestu pro domácí kupující s příjmem na podporu hypotéky, ale které mají méně než hvězdné kredity, aby konečně vlastnili svůj vlastní domov, ale při jakékoliv obchodní transakci by ti, kteří se rozhodli pro tuto metodu, měli mít na paměti následující upozornění:

• Nerobte to sami. náklady by měla být použita k získání odborných pokynů.
• Financování prodávajícího je obchodním řešením a mělo by být řešeno jako takové. Správně dokumentujte všechno prostřednictvím listiny (nebo hypotéky), pojištění titulu, kontroly, hodnocení atd.
• Použijte escrowovou firmu k uzavření obchodu a řádně splácí hypotéky.
• Nezapomeňte, že zatímco prodejci jsou skvělí při inkasu šeků, získání závěrečného vydání může být problematické. Mějte ustanovení pro získání podepsaného uvolnění drženého v úschově, když se úvěr nakonec vyplatil.

Fotografie je s laskavým svolením Flickr: Woodleywonderworks.