Kontrolní seznam vlastníků domů: Rozumíš své hypotéce? |

I po několika posledních bláznivých letech na trhu s nemovitostmi je vlastnictví domů i nadále součástí milionu lidí amerického snu. Pokud jste připraveni k nákupu, ujistěte se, že rozumíte tomu, co se děje.

Klady a zápory vlastnictví

Pro většinu Američanů je domov největším nákupem v životě. Domácí platby (hypotéky, daně a pojištění) typicky představují největší část měsíčního účtu. Ale tyto platby jsou také investicí, která je pro mnoho Američanů jejich největším majetkem nebo akumulací bohatství.

Kromě pravidelných měsíčních plateb vyžaduje domov i neustálou údržbu a údržbu. Když se věci rozpadnou, není tam žádný nadřízený, který by volal. Opravíš to. Trávník musí být řezán a listy vykostěny. Střecha, příjezdová cesta, okna, kohouty a nesčetné množství zdánlivě nekonečných ostatních je třeba pravidelně vyměňovat a opravovat. Účty za vodu, teplo a elektřinu přicházejí každý měsíc.

Dům (nebo byt) nabízí něco, co nenabízí jiný druh investice - dům. Koneckonců, nemůžete žít v akciech nebo dluhopisech. Děti nevyrůstají na bankovním účtu.

Než začnete

Za prvé, je důležité se ujistit, že jste upřímný sami o tom, co si můžete dovolit. Před několika lety bylo pro dlužníky snadné se dostat nad hlavu. Dnes, jakákoliv banka, která vám nabízí půjčku, půjde nad vaší domácností finančně s hřebenem s jemným ozubením, abyste se ujistili, že si skutečně můžete dovolit vlastní dům. Abyste se opatrně připravili, je třeba dostat vaše kachny v řadě. Zde je několik věcí, které musíte udělat.

1) Zkontrolujte své kreditní zprávy a znáte své kreditní skóre. (Máte nárok na bezplatnou každoročně od každé z hlavních národních úvěrových zpravodajských agentur.)

2) Oboznámte se se všemi proměnnými obecně spojenými s financováním domova, jako jsou politiky úrokových sazeb, termíny, body, poplatky atd.

3) shromážděte potřebnou dokumentaci včetně posledních výdajů, vaše poslední dva federální výnosy z daně z příjmů a výpisy z bankovních a makléřských účtů (zobrazující vaše majetek).

> Než začnete hledat domov, musíte vědět, co si můžete dovolit. Nejjednodušší způsob, jak zjistit své kreditní schopnosti, je navštívit vaši banku a požádat o úvěrového důstojníka, aby vás předefinoval. Předběžná kvalifikace vám řekne, co je banka ochotna půjčit, a tedy kolik domu si můžete dovolit. Předkvalifikace také činí atraktivnějšího kupce, protože prodejci vědí, že jakákoli nabídka, kterou uděláte, je vážná.

Poznamenejme, že předběžná kvalifikace není stejná jako při požádání. Jakmile najdete domov, na který chcete nabídku nabídnout, budete muset pro svého věřitele vyplnit žádost o půjčku. Dnešní proces žádosti o půjčku není jednoduchý test. Bude to trvat dlouho, než se shromáždí všechny dokumenty (výkazy, daňové přiznání, výpisy z účtu), které banka bude chtít prověřit. Zanedlouho jsou dny bezúročných půjček. Připravte se podle toho.

Před podáním žádosti je také dobré posoudit kreditní zprávu a kreditní zprávu vašeho manžela nebo partnera. Ujistěte se, že všechny informace o kreditní zprávě jsou správné, a pokud ne, okamžitě kontaktujte úverové agentury. Pokud máte nějaké tmavé skvrny, buďte připraveni na odpovědi na otázky, které vaši banka jistě má. To vám může pomoci, pokud můžete ukázat, že jste podnikli kroky k nápravě jakéhokoli poškození úvěru.

Porozumět různým typům hypoték

Množství domě, které si můžete dovolit, silně závisí na termínu a úrokové sazbě hypotéky

Termín - Hypoteční podmínky jsou obvykle 15 nebo 30 let. Čím je tento termín delší, tím nižší bude vaše měsíční platba, ale zaplatíte vyšší celkové úrokové náklady. Třicáté úvěry často umožňují dodatečné platby jistiny, které mohou významně snížit dobu trvání hypotéky. Například pouze jedna dodatečná měsíční splátka za rok sníží 30letou půjčku na 22 let.

Úroková sazba - úrokové sazby jsou k dispozici ve dvou odrůdách: pevné a variabilní. Proměnné sazby nebo sazby hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) se mění v průběhu úvěru, přičemž obecně nabízejí nižší sazby v prvních několika letech. Jako takové mohou být nejlepší pro kupce, kteří plánují prodávat během několika let. Pevné sazby zůstávají stejné po celou dobu trvání úvěru a nabízejí stabilitu a předvídatelnost, protože platby jsou stejné měsíčně. Také může být výhodné uzavřít fixní sazbu v dobách, kdy úrokové sazby jsou nižší než historické normy

Dva typy hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou 30 a 15 let mají určité rozdíly

30- roční hypotéky umožňují nižší měsíční splátky, protože půjčka je vyplacena za delší období. Nevýhody zahrnují malé počty hlavních plateb v počátečních letech, stejně jako riziko, že tržní sazby během tohoto období klesnou. Hypotéka však může být v budoucnu refinancována nižšími sazbami a zpravidla neexistuje žádná platba předem.

• 15leté hypotéky nesou nižší úrokové sazby, snížily celkové platby úroků a vyšší platby jistiny. Měsíční splátky jsou však větší.

• Variabilní úrokové hypotéky jsou jiné zvíře.

Jak název naznačuje, hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou mají míru, která se mění nebo upravuje. Hypotéky s nastavitelnou sazbou typicky nabízejí počáteční sazby, které jsou nižší než fixní hypotéky (v dnešní době nicméně nejsou podstatně nižší …), ale úrokové sazby se zvyšují a snižují s úrokovým trhem, protože sazby jsou svázány s indexem, který může kolísat. To znamená, že podléhají možnému zvýšení sazeb.

Většina ARM má limit na zvýšení sazeb v daném roce, stejně jako na dobu trvání úvěru. Současné pojmy zahrnují například sazby, které se mohou v kterémkoli daném roce upravovat až na 2%, ale ne více než 6% po dobu trvání úvěru, nebo sazby, které se mohou nejprve upravit až na 5%, avšak nejvýše o 2%

Je nutné, abyste si byli jisti, že budoucí příjem bude dostatečný, pokud a kdy se zvýší úrokové sazby a následně vaše měsíční platby

Kolik hypoték si můžete dovolit?

t držet hypotéky až do splatnosti, protože většina hypoték se prodává Fannie Mae (Federální národní asociace hypoték) a je přebalena do cenných papírů krytých hypotékami, které budou prodávány investorům po celém světě. To je pro vás důležité, protože Fannie Mae má standardní požadavky, které je třeba splnit, aby koupila hypotéku.

První požadavek spočívá v tom, že měsíční splátka jistiny a úroků (P & I), plus pojistné a majetkové daně překročí 28% hrubého měsíčního příjmu kupujícího. Druhý požadavek omezuje celkovou měsíční splátku dluhu (bydlení, kreditní karty, platby za auto atd.) Na 36% hrubého měsíčního příjmu. Kromě těchto požadavků byste měli také naplánovat zaplacení zálohy ve výši 10% až 20% z celkové kupní ceny.

[Pokud jste připraveni koupit si dům, použijte naši Hypoteční kalkulačku, abyste zjistili, jaká je vaše měsíční splátky jistiny a úroků budou.]

Úrokové body

Úrokové body nebo diskontní body jsou poplatky vyplacené věřiteli při uzavření s cílem snížit hypoteční úrokovou sazbu. Náklady na každý bod se rovnají jednomu procentu z výše úvěru. Například za půjčku ve výši 100 000 dolarů je jeden slevový bod rovný 1000 dolarům.

Ekonomický smysl nákupu bodů závisí na tom, jak dlouho máte zájem o půjčku. Chcete-li zjistit, zda má bod smysl pro vás, musíte vypočítat cenu bodů versus, kolik ušetří každou měsíční platbu.

Break Even Example

100 000 dolarů úvěr - 30 Year Term

7.5% Úroky, žádné body = 699,21 dolarů měsíční splátka

• Nákup 1 bod za $ 1,000 = měsíční splátka 690,68 dolarů

• Měsíční úspory = 8,53 dolaru

• 1,000 dolarů / 8,53 dolaru = 117 měsíců

• pouzdro. To znamená, že bude trvat téměř deset let, než se vrátíte na cenu jednoho slevového bodu. Zatímco nákupní body jsou někdy dobrá rozhodnutí, nákup může také stát více, než ušetří.

Soukromé hypoteční pojištění

Pojištění soukromých hypoték (PMI) je pojištění, které pojišťuje věřitele proti ztrátě v případě, že nemůžete zaplatit hypotéku. Obvykle se vyžaduje, pokud je záloha nižší než 20% půjčky. Typické sazby jsou asi 55 dolarů za měsíc za každých 100 000 dolarů hypotéky

Alternativy k běžným hypotékám

Pokud si nemůžete dovolit konvenční hypotéku, existuje mnoho alternativ

Financování vlastníkem

Tento vzácný typ financování může nastat, když se prodávající dohodne na tom, že je věřitelem místo banky nebo hypoteční společnosti. Kupující prostě provádí platby prodávajícímu za dohodnutých podmínek. Tento typ financování se obvykle vyskytuje, když se prodejce snaží prodat, ale současné hypoteční podmínky jsou příliš přísné, aby přilákaly kupujícího.

Federální správa bydlení (FHA)

FHA neposkytuje půjčky, ale spíše pojišťuje soukromé úvěry věřitelů. Pojištění povzbuzuje věřitele, aby poskytli úvěry nízkopříjmovým dlužníkům, kteří obvykle nesplňují podmínky pro konvenční hypotéky. Klíčovými výhodami těchto půjček jsou uvolněné kvalifikační pokyny a menší požadované zálohy, a to až 3,5%. Téměř každý může získat půjčku FHA, ale pojistí pouze poměrně malé půjčky.

The Veterans Administration (VA)

Tyto půjčky nabízejí více štědré podmínky a pokyny (včetně pouze 0% zálohy) ministerstvo zahraničních věcí USA. Tyto půjčky jsou k dispozici americkým vojenským veteránům a jejich manželům.

Konečně existují místní cenově dostupné obhospodařovatelé bydlení, kteří nabízejí nízké náklady a nízké úvěrové alternativy. Pro další informace kontaktujte FHA, VA, Fannie Mae nebo vašeho místního hypotečního věřitele nebo realitního makléře.