Získejte bezpečnější hypotéku pomocí těchto post-krizových tipů

Hypotéky jsou nyní bezpečnější než před deseti lety. To je hlavní důsledek finanční krize 2008-2009 na hypotečním trhu.

Následující typy úvěrů byly populární během boomu v oblasti bydlení v raném až polovině roku 2000, ale nyní nejsou k dispozici většině dlužníků:

• Low-doc hypotéky umožňují dlužníkům získat půjčky bez zdokumentování příjmů a aktiv.
• Úrokové hypotéky umožňovaly dlužníkům koupit si domy, které si jinak nemohly dovolit s počáteční nízkou měsíční platbou. Úvěry však byly finančním ekvivalentem časových bomby: Doba platnosti úroků vypršela po několika letech a poté dlužníci museli zaplatit jistinu, což způsobilo měsíční splátky za schopnost platit mnoho majitelů.
• Subprime hypotéky - úvěry na bydlení pro dlužníky se špatným úvěrem - zvětšily popularitu, od 8% hypoték v roce 2003 na 20% v letech 2005 a 2006.

Nemusíte být odborník, abyste zjistili, jak by se hodně těchto půjček mohlo stát špatným. Někteří investoři však byli překvapeni, když velké množství dlužníků přestalo platit své hypotéky. Do září 2008 bylo 5,3% hypoték kriminální, což znamená, že 1 z 19 dlužníků bylo za platby nejméně 30 dní. V prvním čtvrtletí roku 2010 míra kriminality skončila na úrovni 11,54%, což znamená, že 1 z 9 dlužníků pozdě na svých splátkách.

Milióny těch delikventních dlužníků ztratily své domovy. Od roku 2007 do roku 2016 bylo podle CoreLogic dokončeno téměř 7,8 milionu zabavování. Sazba vlastníků se snížila a nevrátila se. Ve druhém čtvrtletí roku 2008 vlastní 68,1% domácností; O 10 let později, 64,3%.

»Po Velké recesi jsme o 10 let moudřejší? Podívejte se na další tipy ohledně přípravy a prosperity

Zastavit to z opakování

Podle nedávného průzkumu společnosti Investmentmatome, který společnost Harris Poll prováděl on-line u více než 2 000 dospělých z USA, téměř 4 z 5 Američanů (79%) zaznamenalo v důsledku finanční krize negativní finanční dopady; mezi nimi více než polovina (55%) uvedla, že se ještě plně nevyčerpali finančně.

A lidé jsou stále traumatizováni zabavováním. Ve stejném průzkumu uvedlo, že 31% respondentů uvedlo, že finanční krize by při jejich odhadování zvýšila konzervativnost, kolik domů si mohou dovolit, a 24% respondentů uvedlo, že budou potřebovat větší platbu, pokud si budou kupovat dom. Navíc 7% Američanů uvedlo, že v důsledku finanční krize zpozdily majitelství domů. U osob mladších 35 let to bylo 13%.

Aby se zabránilo opakování krize bydlení, zákonodárci a regulátoři vytvořili pravidla, která omezují dostupnost exotických hypoték, a regulátoři a obhájci vytvořili nástroje, které mohou spotřebitelé využít k získání jisté hypotéky.

Získejte půjčku, kterou si můžete dovolit splácet

Dokonce i s těmito novými předpisy a nástroji pro spotřebitele je stále na vás, abyste se informovali a věděli o svých omezeních. Zde jsou některé strategie.

Víte, co si můžete dovolit.Prvním krokem k získání cenově dostupné hypotéky je nákup cenově dostupného domu. Kalkulačka ceny Investmentmatome pro domácnosti je nástroj, který vám umožňuje najít cenový rozsah domů, od "cenově dostupného" až po "agresivní".

Cenová dostupnost byla další obětí finanční krize. V průzkumu společnosti Investmentmatome 12% respondentů uvedlo, že se obávají, že v důsledku finanční krize si nebudou moci dovolit koupit si dům. A 19% uvedlo, že jejich plat zůstává od finanční krize stagnující.

Získejte předběžně schválenou hypotéku. Předběžná schvalování vám dává ještě přesnější představu o tom, kolik si můžete dovolit půjčit. Získání předběžného schválení vám dává zkušenost při shromažďování dokumentace, kterou budete muset udělat, až budete později požádáti o hypotéku. To znamená změnu od počátku až do poloviny roku 2000, kdy dlužníci nemuseli vždy dokumentovat své příjmy a majetek.

Udržujte platby dluhu pod kontrolou. Když požádáte o hypotéku, věřitelé věnují velkou pozornost poměru dluhu k příjmu nebo DTI. Je to procento svého měsíčního příjmu, před zdaněním, které jde směrem k vašim dluhům.

Zásadním pravidlem je držet DTI na úrovni 36% nebo nižší, přestože si věřitelé mohou v některých případech dovolit si půjčit až 43% nebo dokonce vyšší.

Jak se od roku 2008 změnily standardy dostupnosti: Po vytvoření úřadu pro ochranu spotřebitelů v roce 2010 byla nejdůležitější prioritou reforma hypotečního obchodu. Agentura přijala pravidlo splácení hypoték, které vyžaduje věřitele:

• Ověřte si informace o příjmech a úvěrech místo toho, abyste si pro něj dlužníka zvolili slovo. Během boomu na bydlení poskytli věřitelé dlužníkům hypotéky, aniž by poskytli důkazy o jejich stanovených příjmech a aktivách. Toto pravidlo omezilo úvěry s nízkou dokumentací na většinu dlužníků.
• Uzavřete maximální poměr dluhu k příjmu ve výši 43%. (Některé výjimky umožňují kvalifikovaným dlužníkům půjčit si až 50% DTI.)
• Omezení bodů a poplatků na ne více než 3% z výše hypotéky.

Tyto pokyny se zdají být zdravým rozumem, ale CFPB zavedla pravidla, která zabraňují věřitelům ignorovat zdravý rozum v příštím boomu.

CFPB provedla i další změny, aby hypotéky byly bezpečnější.Úvěry zavedly hypotéku s nastavitelnou sazbou během boomu nazývanou platební opce ARM, která měla děsivý rys: V některých případech by dlužníci mohli provést minimální platby, které ani nezahrnovaly zájem o tento měsíc, a tak skončily díky více úvěru i po provedení platby.

Podle kvalifikovaného hypotečního pravidla CFPB nejsou tyto rizikové platební možnosti ARM již povoleny. Nejedná se o zástavní hypotéky ani úvěry na bydlení s balónovými platbami. Zálohy na předplatné jsou zakázány na většině hypoték.

Porovnejte nabídky hypoték

Aby se usnadnila srovnání úvěrů, CFPB vytvořila třístránkové zveřejnění s názvem Odhad úvěrů. Poskytovatelé úvěrů musí poskytnout odhady úvěrů zákazníkům, kteří žádají o hypotéky.

Použijte tuto zkratku pro odhad úvěrů. Umístěte dva nebo více odhadu úvěrů vedle sebe. Přejděte na stranu 3 z každého odhadu úvěru a zaměřte se na část "Porovnání" a konkrétně na dvě čísla: kolik bude hypotéka stát za prvních pět let a kolik jistiny bude splaceno v těchto pěti letech. který úvěr je lepší.

Vyhodnocení úvěru pomáhá také s jiným úkolem: snížení nákladů na uzavření.

Jak se srovnání úvěrů od roku 2008 změnilo: Po desetiletí dostali žadatelé o hypotéku od svých věřitelů odhalení nazvanou Odhady dobré víry. Dokument detailní náklady na uzavření, ale nebylo pro dlužníky snadné srovnávat nabídky půjček.

CFPB věřil, že příliš mnoho hypotečních dlužníků zbytečné peníze tím, že požádá pouze s jedním věřitelem. Agentura zjistila, že pokud by vzniklo zveřejnění, které by umožnilo snadné porovnání nabídky půjček, více dlužníků by se vztahovalo na více věřitelů.

CFPB nahradil odhad Dobré víry odhadem úvěru v roce 2015 po 4½-ročním vývojovém procesu.

Kde jsou nyní hypotéky

V září 2008 federální vláda převzala vládě-sponzorované podniky Fannie Mae a Freddie Mac tím, že je umístí do konzervatoře. O deset let později jsou stále v konzervatoři, s malým politickým tlakem k jejich reformě.

Někteří vědci tvrdí, že hypotéky jsou příliš těžké získat. Podle Urban Institute "příliš těsný úvěr" zabránil tomu, aby 5,2 milionu dlužníků dostalo hypotéky od roku 2009 do roku 2014 a dalších 1,1 milionu v roce 2015.

Úvěrové standardy se uvolnily, ale pomalu. Průměrné úvěrové skóre na všechny hypotéky uzavřené v srpnu 2011 bylo 741, podle Ellie Mae. V červenci 2018 to bylo 725.

Na rozdíl od nejistých hypoték roků boomu, dnešní hypotéky jsou benigní. Normy jsou však přísnější a nejlépe kvalifikovaní dlužníci mají nízké poměry dluhu k příjmu a vysoké kreditní skóre.