Obnova bydlení? Hromada bydlení dorazí

Obytná stodola

Ceny domů se opět zvyšují - zejména v oblastech, které nejvíce zasáhly kolaps v letech 2008-2009. Tentokrát to ale není proto, že se skákali malí a prostí investoři. Teď jsou to zkušenější a sofistikovanější investoři - včetně mnoha investorů Wall Street a hedgeových fondů. Colony Capital a The Blackstone Group podepírají příslibný nákladní vůz, strávili stovky milionů a kupovali domy a kondomy desítkami tisíc.

Ano, zpětná vazba je vždy 20/20. Ale teď i hloupí vědí, že cenová bublina domů v polovině roku 2000 byla poháněna hloupými penězi. A hloupí to vědí, protože oni jsou stále ještě chytří.

Jeden klíčový rozdíl: Zatímco malopodnikatelé nakupovali domů (často na chudých dokladech nebo bezúročných půjčkách) 5 až 1 nebo více, tito profesionální investoři nejsou tak hluboce využíváni. Blackstone půjčuje například 78 centů za dolar aktiv.

Výsledkem je, že investice do bydlení - měřené podle procenta domů kupovaných investory - rostou spolu s cenami domů.

V paralelním vývoji se ceny akcií těšily vzestupu - v prvních pěti měsících roku se zvýšily o 17 procent, před skromným poklesem v prvním červnovém týdnu.

Existuje efekt přelití? Musí to být.

Hodně bylo napsáno během boomu na bydlení - a předtím internetový boom - o "efektu bohatství". Lidé byli schopni využít své rostoucí ceny domů na spotřebu paliva: Využili úvěry z vlastního kapitálu na nákup SUV, high-end domácí kino systémy, plavidla, výlety do Evropy a všechny ostatní bohatství bohatství - všechny odpisující aktiva, pokud by byly vůbec. Pokud si nepůjčili proti domácímu vlastnímu kapitálu, byli prostě pohodlnějšími výdaji svých příjmů, zajistili ve fantazii, že jejich domov je spolehlivým generátorem bohatství. Zvýšená spotřeba pohonných hmot zvyšuje výrobu, továrny a dopravní společnosti zaměstnávají lidi a dávají je do práce. Zaměstnaní chtějí pěkné domy, a tak ekonomika najímá stavebníky, aby je stavěli.

Hospodářský efekt cen nemovitostí je obzvláště silný, protože zvyšování cen bydlení přispívá k mobilitě pracovníků. Přemýšlejte o tom: pokud jste v domě obráceni a ztratíte svou práci, nemůžete se přestěhovat, abyste si udělali další, aniž byste při uzavření měli peníze. Když jsou domy hluboce pod vodou, naruší trh práce a kapitál nelze efektivně rozdělit, protože nejproduktivnější potenciální podniky mají těžké chvíle získat kvalifikované pracovníky z celé země. Jdou bez, nebo jdou s druhými svazky - a dělníci ztrácejí dávky v nezaměstnanosti.

Vzhledem k tomu, že se ceny domů zotavují, pracovníci se stanou neuzavřeni ze svých domovů a mohou se přestěhovat, aby hledali příležitost jinde.

Takže má smysl vidět nárůst cen akcií. Zvažte, jak jsme se sem dostali:

Federální rezervní banka si udržuje nohu u plynového pedálu již řadu let a tlačí hypoteční sazby na bezprecedentní úroveň pod 4%. Fed také prošel penězi za pokořenou penězi, připočítával rezervní banky nejen pro státní dluhopisy, které prodávají Federálním rezervním fondům, ale i pro téměř veškeré finanční prostředky, které mají v rámci QE3 - peněžní ekvivalent močení v radiátoru a získání vaší ženy a dětí za vozem, aby ho tlačili.

V běžné ekonomice jsou tyto politiky vysoce inflační. Ale to není normální ekonomika. Zájmy zůstaly na tak dlouhou dobu nízké, protože investoři byli tak strašliví z blízka kolapsu roku 2008, že se obávali deflační spirály více než inflace. A pokud byla eurozóna košem, který předpověděl Thatcher, to fungovalo dobře. Kapitál stále proudil do USA z Asie a Evropy, protože alternativy byly ještě riskantnější.

Jak dlouho to může trvat? No, kanárka v uhelném dolu, pro inflační předpovědi, je dlouhodobý dluh. To znamená, že úrokové sazby vyžadují hypoteční věřitelé, protože neexistuje mnoho, které by bylo delší než hypotéky.

Trvalé období mírného rozvoje cen nemovitostí by bylo hezké. Ale existují nějaké včasné náznaky, že inteligentní peníze, pokud nechodí na východy, se alespoň zeptaly číšníka, aby přinesl šek. To neznamená, že konec je nutně nutný. Tam je spousta peněz stále hledá domov. Čína např. Stále hledá bezpečné místo pro investice do úspor z rychle rostoucí ekonomiky s úžasně vysokou mírou úspor - a nemovitost v USA je pravděpodobně domovem pro značný kus.

Reproduced s povolením Mortage-X.com - Původní graf zde.

Jak můžete jasně vidět, na začátku května se něco stalo, co způsobilo, že hypoteční trhy předpovídají inflaci nebo její výsledek - vyšší úrokové sazby - v budoucnu. Ano, ceny jsou stále velmi nízké podle historických norem. Ale lidé nakupují domy na základě plateb, nikoli na cenu (to je hloupé, ale to je realita). Vyšší úrokové sazby budou mít vliv na částky, které mohou kupující získat.

Nejsou to jen 30leté hypoteční dlužníci, kteří zažívají zvýšení sazeb. Zvýšení sazby bylo potvrzeno nárůstem výnosu na desetileté pokladně, přičemž výnosy vzrostly v květnu o 46 bazických bodů.

Jedná se pouze o ilustraci samorektačních efektů dobře fungujících trhů. Je to těžké pro lidi, kteří mají úvěr, aby získali hypotéku. Ať už je to hodně stěžující, je to tak, jak to mělo být. Inflační obavy nakonec začínají disciplínovat dluhopisové trhy - znovu, jak to má být. Tím se nestanoví ani bydlení, ani zásoby se vzrostou. Ale takové věci bychom si neměli přát.

Přečtěte si více od Investmentmatome: