5 Nejhorších věcí, které můžete udělat při koupi domu s krátkým prodejem |

Více než rok, můj rodina hledala větší dům v naší příměstské čtvrti Dallas. Nyní, když děti jsou starší, jsme připraveni na bazén, jiné uspořádání a pátou ložnici pro domácí kancelář.

Je to těžká kombinace, kterou je možné najít bez skokových čtvrtí, takže když jsme viděli 3 100 čtverečních stop doma za nižší tržní cenu zasáhla MLS (Multiple Listing Service), vyskočili jsme na to.

To bylo před více než 40 dny a ještě jsme se dozvěděli, zda byla přijata naše nabídka na vyšší poptávku. Ukazuje se, že prodávající zaostávají za své platby a věřitel musí nyní souhlasit s tím, že přijme méně, než je dlužná částka z hypotéky. Říká se tomu krátký prodej a je to jeden z nejrychleji rostoucích segmentů prodeje domů.

Krátké tržby také tvoří trh s potenciálními nástrahami. Ale existují způsoby, jak zajistit, že nebudete litovat svého rozhodnutí. V našem případě si nejsme ani jisti, zda naši nabídku našli věřitel. Zdá se, že věřitelé mají na svých stolech stovky smluv o krátkém prodeji; to může trvat týdny, měsíce, dokonce i rok, aby získal odpověď. Méně komplikované nabídky - například naše záležitosti zahrnují pouze jedno zástavní právo - by měly jít o něco rychleji. Uvidíme.

V jistém smyslu je "krátký prodej" nesprávný název, protože časově to není nic. Její název vyplývá ze skutečnosti, že banka je zkrácena. Harry Ridge, náš makléř společnosti VIP Realty Platinum, řekl, že mnoho domácích kupců se rozčiluje, když se rozjede velké množství času a nic se nestane. Většina nechápe, že nabídka musí být schválena bankou, nikoliv prodávajícím, který cenu stanovil na MLS.

Netěsnost je na trhu s krátkým prodejem problematická. Je těžké dát život do pohotovosti. Možná jste nakloněni zastavit nakupování domů nebo koupit předměty s velkými lístky, oba monumentální chyby na tomto trhu. A existují další chyby, které můžete učinit na cestě.

Ale existuje odpověď: Když to máte pochybnosti, nedělejte to. Nezastavujte nakupování domů. Nedělejte velké nákupy. A je to víc.

Zde je pět věcí, které byste neměli dělat, když děláte nabídku v domě s krátkým prodejem:

1. Nejdříve neprodávejte svůj dům. Není zárukou, že věřitel přijměte nabídku krátkého prodeje, takže skočte zbraň a riskujete, že budete bez domova. Možná jste teď nejdražší, ale v tomto procesu zůstává dům na krátký prodej. Ostatní kupující mohou předložit nabídky, které vás trumfují, a vytvořit tak válku. Poskytovatel úvěru může také proti vaší nabídce. V naší smlouvě jsme nabídli 5 000 dolarů více než požadovaná cena a souhlasili jsme s tím, že zaplatíme závěrečné náklady. Dům nebyl aktualizován od roku 1996 a potřebuje vylepšení ve výši 20 000 dolarů, takže nejsme ochotni platit mnohem víc.
2. Nezapomeňte ponožit peníze za velké opravy. Dokud se nedostanete kontroly - a neměli byste to dělat, dokud banka nepřijme vaši nabídku - neznáte skutečný stav domu. Pokud majitel domu nemohl zaplatit hypotéku, pravděpodobně nedělal velké opravy. Toto se nazývá odložená údržba. Většina věřitelů neplatí za opravy ani prodloužené záruky domova.
3. Neumísťujte všechna vajíčka do jednoho koše. Pokračujte v nakupování domů. Vaše nabídka na krátký prodej není jistá věc, takže nepřestávejte přečíst si denní e-mailové aktualizace od Realitáře
4. Nerobte nákupy na velké lístky Rychle jsme dostali náš předběžný certifikát ukázat věřitelé jsme byli vážní. Jakmile je vaše předběžná certifikace schválena, nekupujte auto, neopouštějte svou práci nebo nevypláchněte. Pokud tak učiníte, musíte znovu podat své finanční informace vašemu hypotečnímu věřiteli, který vám zpomalí papírování. Pak je zpět na spodní část hromady.
5. Nedělejte to, pokud jste první kupující domů . Dříve jsem vlastnil a prodal dům a proces byl hladký jako máslo. Krátké tržby mají spousty papírování, stejně jako tradiční tržby, ale krátké tržby nejsou pro kupujícího ani pro Realtora hladké (kteří mají mimochodem zkušenosti s tímto typem transakce). Poprvé náš makléř, 26letý realitní veterán, uzavřel krátký prodej, byla to taková bolest, že prisahal, že už to nikdy neudělá. (Změnil si svůj názor. Dnes, krátké prodeje představují polovinu jeho podnikání.) Nejsou pro slabé srdce. Jak můj Realitní agentka Regina Stockwellová uvedla, že pokud žijete se svými tchyny, platit nájemné nebo jste prvním kupujícím domů, vyhněte se krátkému prodeji.

Existují pokyny, účinné od 15. června 2012, určené ke zlepšení procesu krátkého prodeje. Služby hypoték podporované Fannie Mae a Freddie Macem jsou povinny vydat konečné rozhodnutí o přijetí nebo odmítnutí do 60 dnů od obdržení nabídky krátkého prodeje. Jsem přesvědčivý, že to bude vynuceno, protože jiné mandáty se zkrátily, ale je to krok správným směrem.

Doufali jsme, že se letos v létě dostaneme do nového domu, abychom si užili bazén, ale příští léto by mohlo být realističtější. Nicméně pokud budeme mít tento dům, dostaneme sakra na dohodu o větším majetku s hvězdnou úrokovou sazbou.

Investiční odpověď: Je důležité pokračovat v honbě domu. Zúčastněte se otevřených domů a požádejte o vystoupení. Možná nenajdete tak dobrou dohodu, ale nechcete nechat ujít ani najít svůj dům snů.