3 Trápící pravdy, o kterých jste nebyli řečeni o pronájmu nemovitostí hypotéky

Bývalá mánie opět uchopila Wall Street.

Nejnovější četba indexu domácí cenové nabídky S & P / Cash Schiller vzrostla o 12% z loňského roku, když majitelé domů vybírají na vzestupnou změnu po poklesu cen za šest roků od roku 2006 do roku 2012.

běžní majitelé domů vidí velké zisky, půjčují si vlastníky nemovitostí a investory, kteří jsou skutečními vítězi.

To je to, co můj kolega Nathan Slaughter nazývá "nájemníkem", fenomén,, protože se více Američanů rozhodne pronajmout spíše než koupit.

V příštích třech letech se bude na méně a méně prostoru bojovat 3,8 milionu nájemníků (70% všech nových domácností). Tento velký posun směrem k pronájmům je způsoben poklesem míry vlastnictví domů, protože spotřebitelé nadále bojují s malým růstem mezd a příliš velkým zadlužením. Očekává se, že odmění vlastníky bytů s vyššími hodnotami svých nemovitostí a rostoucími nájemnými. Nathan mluví víc o tomto zde a řekne vám, jak se můžete dostat do peněz.

Ale stejně jako každá jiná investice existuje potenciál pro vyšší zisky.

A jedno z největších rizik v pronájmu-nemovitosti investice je hypotéka. Hypotéka na pronájem nemovitostí je strukturována jinak než běžná hypotéka, a to nese skryté riziko pro investory.

Zde jsou tři věci, které musíte vědět předtím, než se pokusíte o hypotéku za ten majetek …

1.

Úrokové sazby jsou dány rizikem. Větší riziko přináší vyšší úrokovou sazbu. S individuální hypotékou věřitel profiluje riziko jednoho jednotlivého dlužníka. To zahrnuje historii úvěrů a zaměstnání. Ale pokud jde o hypotéku na pronájem, to, co banky chápou, je, že i když stále půjčuje jednotlivci, výkon půjčky bude silně ovlivněn skupinou nájemců třetích stran, kteří zůstanou prakticky anonymní.

I když dlužníci využívají svůj osobní úvěr na zajištění hypotéky za pronájem nemovitostí, skutečnost, že se spoléhají na nájemníky třetích stran, aby pomohly vytvářet peněžní toky, je důvodem, proč věřitelé účtují tuto vyšší úrokovou sazbu. Je to pro ně jen riskantnější.

Trh s pronájmem nemovitostí má velmi slabé provozní rozpětí a spoléhá na stabilní peněžní toky. Dokonce i mírně vyšší úroková sazba má potenciál ohrozit ziskovost investice do nemovitostí.

2. Připravte si náročnou zálohu.

Individuální hypotéky mohou být v současné době zajištěny až o 3,5% dolů s programy nabízenými prostřednictvím FHA (Federal Housing Association). Tento vládně dotovaný program je určen na podporu vlastnictví domů a zvyšování míry vlastnictví.

Ale hypotéky na pronájem nemovitostí nemají žádný takový luxus. Vzhledem k tomu, že pojištění hypoték nepokrývá investiční nemovitosti, je minimální snížení o 20%. Ve skutečnosti většina hypoték na pronájem nemovitostí vyžaduje více než 25%.

To je velká peněžní částka a může výrazně snížit provozní páku investice do nemovitostí. Mohla by se také stát velkou finanční zárukou v případě nepříznivého prodeje, kdy majitelé nemovitostí s vlastním kapitálem byli vystaveni celkovým ztrátám, zatímco tito s malým nebo žádným vlastním kapitálem odešli nepoškozený.

Velká záloha na pronájem nemovitosti má také potenciál vyloučit další třídy aktiv v portfoliu, včetně akcií a dluhopisů. Přidělování aktiv je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících výkonnost portfolia, takže vyvážený přístup je rozhodující pro udržení správné diverzifikace a snížení rizika.

3. Váš kredit je ještě důležitější.

Úvěr je vždy jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících úrokové sazby. A to platí zejména pro hypotéku na pronájem nemovitostí.

Ve skutečnosti je obtížnější zajistit hypotéku za pronájem nemovitostí než hypotéku na bydlení. Úvěrové skóre 720 je považováno za vynikající a mohlo by být dostatečné pro zajištění hypotečního úvěru na bydlení. Ale toto číslo skočí na 740 u většiny hypoték na pronájem nemovitostí.

Kromě věřitelských úvěrů se věřitelé také budou podrobněji zabývat tím, kolik peněz má potenciální půjčitel na nemovitosti, což obvykle vyžaduje šest měsíců provozních výdajů, aby se vyrovnalo slabým nájemným trendům a ekonomické volatilitě. Zájemci budou také chtít vědět o všech ostatních vlastnostech majetku a poměru úvěru k hodnotě těchto aktiv.

Rizika s těmito vyššími úvěrovými standardy jsou příležitostné náklady. Dokonce i někdo, kdo je připraven investovat do pronájmu, nemusí být schopen tak učinit kvůli přísnějším úvěrovým normám.

Investiční odpověď: Je-li jedna věc společná, hypotéky na bydlení a nemovitosti hypotéky za pronájem nemovitostí jsou široce dostupné v místních a regionálních bankách. Velké banky jsou známy pro vyšší standardy poskytování úvěrů a jsou při výběru potenciálních dlužníků selektivnější. Místní a regionální banky jsou známy tím, že rozšiřují větší flexibilitu a přijímá vysoce rizikové dlužníky. To bude mít velký dopad nejen na vaši schopnost zajistit hypoteční úvěr na pronájem nemovitosti, ale i podmínky tohoto úvěru.