Kdo vyplácí peníze? Pronájem za hypotéku (a více)

Rachel Podnos, JD

Další informace o Rachel na našich stránkách Zeptejte se poradce

"Zaplacení nájemného je jako spláchnutí peněz po toaletě." Každý to slyšel. Je zřídka mít rozhovor o koupi a pronájmu bez toho, aby se to stalo starým námětem. Něco jiného, ​​co slyšíte v těchto rozhovorech, spočívá v tom, že nákup domu je dobrá investice. Věc je, že ani jedna z těchto věcí není nutně pravdivá. Stejně jako většina věcí v životě to závisí na vaší situaci.

Existuje jistě výhoda vlastnictví domu versus pronájem: Nemůžete být vystěhován (ale vy umět být vyloučen), můžete získat zisk pokud prodáváte ve správný čas a pokud zůstanete dostatečně dlouho, váš domov bude vyplacen. Existuje však mnoho situací, kdy je pronájmem rozumnější strategie v krátkodobém i dlouhodobém horizontu. Zde je několik důvodů, proč:

Budování vlastního kapitálu se neshoduje s dobrou investicí

Mnoho lidí si myslí, že protože si můžete vybudovat spravedlnost v domě, dům je dobrá investice. Ale vy můžete stavět spravedlnost ve svém domě po mnoho let a stále prodávat za ztrátu. Množství vlastního kapitálu, které máte ve svém domě, nemá žádný vliv na to, zda půjdete kupředu, pokud ho prodáte. Důležité je, zda jej můžete prodat za více, než jste za to zaplatili, s přihlédnutím k nákladům na prodej, jako jsou provize z nemovitostí. Jste na milost trhu s nemovitostmi. Mnoho se to v těžkých podmínkách v letech 2008 - 2008 dozvědělo.

Náklady na vlastnictví mohou být velmi vysoké

Při porovnávání nákladů na vlastnictví a pronájmu mají lidé tendenci zvažovat pouze výši hypotéky v porovnání s měsíčním nájemným. Když to uděláte, vlastnictví často vypadá jako ekonomičtější volba. Ale vlastnictví nese další náklady, které jsou často přehlíženy.

Zvažte toto typické posouzení ročních nákladů na vlastnictví domova (jako procento hodnoty domu, procentní sazby se mohou lišit v závislosti na tom, kde bydlíte):

• 3% až 4% u hypotečních nákladů
• 1% až 3% pro daně z nemovitostí a náklady na pojištění
• 1% až 2% pro opravy a opožděnou údržbu (např. Nová střecha)

Mám klienta, který pronajímá dům v hodnotě přibližně 450 000 dolarů. Zaplatí 30 000 dolarů ročně za pronájem (nebo 2500 dolarů za měsíc). Celkové náklady na vlastnictví jeho pronajímatele činí asi 8% z tržní hodnoty domova, nebo asi 36 000 dolarů ročně. Jeho pronajímatel je v podstatě dotován jimi o 6 000 dolarů ročně, aby žil v domácnosti. Tato situace není neobvyklá pro mé klienty, kteří se rozhodnou pronajmout spíše než vlastní.

Pravděpodobnost prodeje za zisk

Pokud uvažujete o koupi domů, protože jde o dobrou investici, zvažte, že historické dlouhodobé, inflačně upravené výnosy amerického trhu s nemovitostmi na bydlení jsou kolem 1% ročně. Pro perspektivu jsou dlouhodobé historické výnosy amerického burzovního trhu přibližně 7% ročně.

Náklady na opětovné prodeje

Kromě neúspěšných výnosů trhu s nemovitostmi na bydlení mohou být náklady na opětovné prodeje až o 10%. To dále zhoršuje vaše šance na získání zisku z vašeho domova.

Nehmotné výnosy z pronájmu

Konečně existuje mnoho nehmotných výhod, které byste mohli pronajmout, na které nemůžete dát dolaru. Rozhodl jsem se pronajmout, a pro mě je flexibilita a snadné bydlení, které mi dává, neocenitelné. Miluju svobodu, abych nebyla svázána - dává mi velkou klid. Rovněž se nemusím starat o údržbu a opravy. Servis údržby mé budovy je jen telefonický pryč a mohou se dostat okamžitě, bez ohledu na to, zda jsem doma.

Abyste to všechno shrnuli, neposlouchejte lidi, kteří vám říkají, že pronájem zaplavuje peníze na toaletě. Existuje mnoho dobrých důvodů k pronájmu spíše než ke koupi a před rozhodnutím byste měli důkladně prozkoumat čisté náklady na obě možnosti.

Obrázek přes iStock.