Jak bude tržní předsednictví ovlivňovat bydlení v roce 2017

Donald Trump, realitní magnát, bude 45. prezidentem našeho národa. To je dobrá zpráva pro bytový průmysl, ne? No, je toho hodně, co je třeba vzít v úvahu. Zde je, jak může tržní prezidentství v roce 2017 ovlivnit bydlení a domov.

"Zodpovědně agresivní" trh

Jednotná výzva k menší regulaci vlády pochází z tábora Trump, stejně jako republikánů v Kongresu. Na deregulačním radaru: Úřad pro ochranu finančních spotřebitelů a další prvky Dodd-Frank, reformní zákon Wall Street, který prezident Obama v roce 2010 podepsal.

"Od voleb probíhají hodně diskuze o tom, jak očekávané změny v rámci vlády Trump pravděpodobně sníží dopad [CFPB], zejména v oblasti prosazování práva," říká Rob Chrisman, senior poradce skupiny Stratmor, hypoteční průmysl poradenství. "Dodd-Frank nebude vyloučen. Bude to zdokonaleno - což je dobrá věc."

Jeff Taylor je řídícím partnerem firmy Digital Risk, hypoteční společnosti. On také říká, že oříznutí Dodd-Frank by bylo dobré pro potenciální majitele domů.

"Pokud bude Dodd-Frank zjednodušen, myslím, že by banky mohly být na trhu lépe agresivní, pokud jde o hypotéky," říká. "A myslím si, že se v příštích několika letech otevře více produktů pro první kupující domů …"

Porovnejte sazby hypoték

Taylor říká, že méně přísné předpisy pro věřitele by mohly snížit náklady na dodržování předpisů a umožnit větší počet malých komunitních bank konkurovat velkým bankám, "podporovat zisky bank, které mohou zvýšit dostupnost úvěrů".

Kritici jako Noah Smith, bývalý odborný asistent financí na univerzitě Stony Brook, se však obávají, že deregulace vyvolá bankovní riziko a možná, co je důležitější, postaví daňové poplatníky zpět na hák, aby zachránili špatné herce. Stejně jako během krize bydlení před deseti lety by to byla další "závod na dno", píše Smith v analýze Bloomberg.

Snížení federálních předpisů však nezmění bytový průmysl, říká Chrisman. "Trump může znamenat menší federální vymáhání, ale státy zůstávají agresivní. Politici v Kalifornii, Illinois a New Yorku, především v demokratických státech, již zmínili o zesílené regulační atmosféře, "říká.

Získání Fannie a Freddieho "z vládního vlastnictví"

Dalším bodem agendy republikánů je snížení vládní stopy v hypotečním průmyslu. To znamená přesun Fannie Mae a Freddie Mac do soukromého sektoru.

Dvě vlády podporované vládou podporovaly většinu hypoték a při havárii domů byly zachráněny dolary daňových poplatníků. Fannie a Freddie kupují úvěry na bydlení od věřitelů a poté balíčky a prodejní půjčky ve velkých svazcích dluhopisů.

Čtvrtletní zisky, které vydělávají Fannie a Freddie, jsou nyní spuštěny do amerického ministerstva financí, které bylo vyplaceno o 60 miliard dolarů více, než bylo poskytnuto společnostem v záchranných prostředcích. Investoři ve společnosti Fannie a Freddie chtějí, aby se peníze vrátily zpět do soukromého sektoru.

V listopadu oznámil Fox Business Network nominace trenéra Trempury Steven Mnuchin pro Fox Business Network: "Musíme Fannieho a Freddieho zbavit vlády."

"Myslím, že existují modely, které by mohly fungovat," říká Taylor ohledně privatizace Fannieho a Freddieho. "To, co si myslím, že nevidíte, je model, kdy americká vláda není 100% výslovně zavazována za dluhopisy, které Fannie a Freddie vydávají."

Říká, že odstranění této federální záruky by snížilo globální poptávku po cenných papírech zajištěných hypotékami, které vydávají obě kvazistátní orgány. Tyto dluhopisy jsou nástrojem pro uvolnění kapitálu pro věřitele, kteří mají více úvěrů.

Domácí stavitelé a ekonomika Trump

Nedostatek kvalifikované pracovní síly byl v posledních letech jedním z největších omezení pro bytový průmysl a Taylor se obává, že administrace Trump nemusí v tomto ohledu pomoci.

"Pan. Trumpův plán na utrácení finančních prostředků na infrastrukturní projekty po celé zemi by mohl vést k tomu, že více pracovníků vezme tyto práce a nechá si doma stavitele krátkodobě, "říká Taylor. "Jeho přistěhovalecký postoj bude pravděpodobně držet přistěhovalce mimo zemi a mimo pracovní sílu - úder domácím stavitelům, kteří se spoléhají na přistěhovalce pro mnoho stavebních prací."

Nedostatek pracovních sil také přispívá ke zvyšování mezd pro stavební dělníky, což zase udržuje nové domácí ceny vysoké, dodává.

Nicméně Robert Dietz, hlavní ekonom pro Národní asociace stavitelů domů, říká, že očekává, že vláda Trump bude jednat o některých pracovních předpisech, které by mohly prospět průmyslu výstavby domů. To bude téměř jistě zahrnovat pravidlo Obamy nadčas ", které by ovlivnilo mnoho manažerů stavenišť," říká Dietz.

Toto pravidlo, zablokované federálním soudcem 22. listopadu, bylo zaměřeno na zdvojnásobení maximálního příjmu, který by pracovník mohl vydělat a přesto by měl nárok na povinnou nadčasovou platbu. Nový limit ve výši 47.500 dolarů by podle názoru Obamovy administrativy poskytl 4,2 milionu Američanů příležitost získat nadčasy.

Dietz také hledá administraci společnosti Trump, která pomůže snížit náklady na budovy."Necelých 25% nákladů na nově postavený dům je kvůli regulační zátěži," říká. "Myslím, že je rozumné, aby se nová administrativa mohla zabývat mnoha z nich."

Jak Trump může ovlivnit dostupnost domů

Hypotéční sazby vyskočily poté, co Trump vyhrál volby. To je součást dobrého scénáře zpráv / špatných zpráv.

"Dalo by se tvrdit, že vítězství v Trumpi vedlo ke zvýšení úrokových sazeb kvůli obavám z budoucí inflace, vzhledem k tomu, že jeho návrhy týkající se daní a infrastruktury staví," říká Chrisman. "Toto zvýšení sazeb má určitě negativní dopad na majitele domů pro první kupující. Zvyšování úrokových sazeb však často signalizuje posílení ekonomiky, a pokud tomu tak je, více nároků na úvěry pro první rok se kvalifikuje."

" VÍCE: Vypočítejte měsíční hypotéku

Taylor také říká, že domácí cenová dostupnost může trpět, ale nabízí další faktor v rovnici. "Na pozitivní straně by [vyšší úrokové sazby hypoték] mohly také zpomalit zhodnocení cen, což by kupujícím pomohlo. Na trhu s bydlením chyběly první kupující a kupující. Pomalejší zhodnocení cen by mohlo být přínosem pro nástupce kupujících, kteří získali novou hodnotu ve svém domě a chtějí se posunout nahoru, než ceny opět vzroste, "říká.

"Řeknu vám, že pokud budu chtít poprvé koupit dům nebo prodat svůj dům a přestěhovat se do jiného domu, opravdu se dívám na tento příští rok jako pravděpodobně dojemný rok, 4s jsou velmi, velmi atraktivní, "dodává Taylor.

Bude Trump eliminovat odpočet úroků z hypoték?

A pak je nejposvátnější kráva ze všech: odpočet úroků z hypoték. Je často uváděn jako důležitý faktor v konverzaci "koupit nebo pronajmout?".

Trumpská administrativa a republikáni vznášeli myšlenku na omezení maximální výše úroků, které byste mohli odpočítat z vašeho daňového účtu.

Věc je, analýza Centra pro daňovou politiku Urban Institute a Brookings Institution říká, že jen asi pětina domácností skutečně využívá odpočet. A těch, kteří to dělají, jsou většinou nad daňovými poplatníky střední třídy.

"Centrum daňové politiky zjistilo, že v roce 2017 by Trumpova čepice ovlivnila jen asi 160 000 singlů, malý zlomek 89 milionů jediných daňových poplatníků a zhruba 230 000 párů z 59 milionů společných odběratelů," řekl Howard Gleckman, vedoucí daňové politiky Center, píše na Forbes.com. "Převážná většina daňových poplatníků, kteří by čelili stropu, jsou vysoké příjmy."

Ceny domácnosti v rámci předsednictví Trump

Chrisman hledá v příštích letech malou změnu v míře majitelství domů. Z procentního pohledu se doménářství v USA dostalo svého vrcholu během prezidentských termínů Clintonových / Bushových, říká. Ale právě tehdy, když banky uvolnily pokyny k upisování, do takové míry, že "lidé, kteří neměli kupovat domy, byli."

Pád havárie změnil vše. Upisování, úvěrová dokumentace a požadavky na posouzení od té doby posílily. "Marginální dlužníci si nepůjčují peníze a investoři se cítí bezpečnější investováním do hypotečních cenných papírů," říká Chrisman.

Říká, že potřeba Ameriky na bydlení je stejně velká, jako kdykoli předtím, a že politika společnosti Trump nepřesune číselník o mírách domácnosti tak či onak.

"Vnitřní růst populace se nezastavil ani neměl přistěhovalectví. Ani touha po nové generaci nechce domov pro své děti, "říká. "Myslím si, že z toho, co zatím známe, bude předsednictví Trump mít malý nebo žádný přímý dopad na míry vlastníků domů."

Pozitivní výhled na Nový rok

Celkově jsou odborníci, s nimiž jsme hovořili, optimističtí kolem roku 2017. Věřitelé využívají lepší technologie k zefektivnění hypotečního procesu a trh s bydlením je "zdravý" a "robustní" podle jejich slov.

"Stavitelé jsou nadšení," říká Dietz. Říká, že snížení nákladů na regulaci by mohlo pomáhat domácím firmám poskytovat bydlení nejtěžším segmentům trhu, vstupním kupujícím.

"Pokud budeme mít administraci, která se podívá na různé druhy regulačních politik - kde jsou příliš velké nebo příliš drahé - to jistě pomůže dodavatelské straně trhu. A myslím, že je to dobrá zpráva nejen pro stavitele, ale je to dobrá zpráva pro nájemce a potenciální nájemce domů, protože přidání nabídky je způsob, jak řešit problémy s dostupností bydlení. " Více od Investmentmatome Vypočítejte si hypotéku Porovnejte sazby hypoték Kolik domů si můžete dovolit?

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.