Homeownership hroutí, zůstává nepřekonatelný pro mnoho, zjišťuje studie

Nákup domu byl charakteristickým znakem amerického úspěchu a stability, jehož cílem bylo mnoho rodin, a které by z velké části mohlo dosáhnout.

Ceny domácností se však od roku 2004, kdy dosáhly vrcholu 69% všech amerických domácností, na desetiletém sklonu klesly na 63,7% do konce roku 2015 podle zprávy o stavu státního bydlení v roce 2016 zveřejněné v červnu 22 Společným střediskem pro studium bydlení Harvardské univerzity.

Majitelé domů, kteří přišli o své domovy k uzavření trhu, se stále snaží vyčistit své kreditní záznamy, aby si mohli koupit jiný domov. Některé velké banky se mezitím přestaly nabízet hypotéky a půjčky podporované vládou a výrazně zpřísnily úvěrové požadavky navzdory nízkým úrokům z hypoték, čímž se pro některé potenciální domácnosti výrazně ztížil dostat nohu do dveří. "Kolik domu si mohu dovolit?" Již není hlavní otázkou, kterou potenciální kupci musí zvážit; to je " Jak budu to dovolit?"

Porovnejte sazby hypoték

Mezi trendy, které vedou ke snížení sazeb domů, jsou rostoucí domácí ceny, nedostatek domácností na trhu a vzrůstající poptávka po nájmu. Stejně tak přispěly stagnace příjmů a nerovnost v odměňování spolu s nárůstem počtu domácností s nízkými příjmy.

Chris Herbert, generální ředitel Společného centra pro studie bytové výstavby Harvard, uvádí, že domácnosti, které vydělávají méně než 25 000 dolarů ročně, představovaly téměř 45% čistého růstu domácností v USA od roku 2005 do roku 2015 - domácnosti, které čelí největším překážkám při nákupu domů.

"Otázkou není tolik, zda rodiny budou chtít kupovat domovy v budoucnu, ale zda to budou moci," říká Herbert.

Vlastnictví domů nejvíce klouzá pro Gen Xers, Afroameričané

Bližší pohled na čísla odhaluje zřejmý pokles míry domácnosti mezi dvěma klíčovými skupinami: Afroameričany a Gen Xers. Studie Společného centra zjistila, že největší pokles byl u 35- až 44-letých, kteří vstupovali do svých primárních nákupních let těsně před a během poklesu bydlení. Jejich sazby klesly téměř o 11 procentních bodů, z 69,2% v roce 2004 na 58,5% v roce 2015.

Majitelé domů v této věkové skupině byli nejvíce zasaženi, protože právě vstoupili do svých prvotních nákupních let těsně před poklesem a koupili na vrcholu trhu, říká Danielle Hale, manažer výzkumu bydlení v Národní asociace realitních kanceláří.

Kromě toho se rozdíly mezi černými a bílými sazbami domácnosti rozšířily, i když obě skupiny zaznamenaly celkový pokles. Z bílých domácností bylo 71,9% domů ve srovnání se 43% černých domácností v roce 2015. Pokles počtu černých domácností byl 6,7 procentních bodů od vrcholu v roce 2004 a u bílých domácností 4 procentní body, zjistila Harvardova studie. Hispánské domácnosti, které vlastní domovy, se ve stejném časovém období snížily o 2,5 procentního bodu na 45,6%.

Klíčovým důvodem, proč se na menšinách dostalo řady foreclosures: Byli jim lépe zaměřeni poskytovatelé hypotečních úvěrů, říká Barry Zigas, ředitel bytové politiky Americké federace spotřebitelů, spotřebitelské neziskové advokátní skupiny se sídlem ve Washingtonu, Američané a Hispánci vzrostli v období, které vedly k vrcholu bydlení v roce 2004, pak se prudce snížily, když krize zasáhla subprime hypotéky nejtěžší.

Rozdíly v příjmech a přísnější úvěrové požadavky způsobily, že afroameričané, kteří nikdy neviděli míru vlastnictví domů nejméně 50%, ztížili návrat na trh jako nájemci domů. Mezitím Hispanics pomalu uzavírají mezery s bílými domácnostmi, jak jejich populace roste, říká Zigas.

Nízké sazby hypoték nejsou lákavé, kolik lidí očekává

Přestože sazby hypoték v letošním roce zůstaly pod hranicí 4%, nestačí, aby se nákupy na domácím trhu zvýšily na úroveň, kterou předpovídali analytici průmyslu. Nedostatek zásob, zpřísnění požadavků na půjčky a pomalý růst výnosů vedou k tomu, že mnoho potenciálních kupců domů zůstává na okraji společnosti, tvrdí Zigas a dodává, že vysoká úroveň studentských dluhů a náročný trh práce pro mladé lidi přitahují poptávku po domácnostech.

Na některých horkých trzích, jako je Denver, bývalé bydlení, jako jsou kondomy, má vysokou poptávku, ale nedostatečné dodávky, říká Sarah Riopelle, mluvčí společnosti Housing Colorado, členství pro cenově dostupné bytové profesionály ve státě. Od července 2014 do července 2015 se více než 100 000 lidí přestěhovalo do státu, podle amerického sčítání lidu.

Výstavba bytových domů a rodinných domů není v souladu s přílivem nových obyvatel, říká Riopelle. Zkombinováním tohoto problému je 70% pracovních míst vytvořených v Coloradu v příštích 10 letech pravděpodobně služebními místy s roční mzdou 36 000 dolarů nebo méně, což není dostatečné na to, aby rodinám umožnilo ušetřit a koupit si bydliště, a to i v případě, že hypotéční sazby byly aby zůstala nízká, poznamenává.

"Většina domácností, které se poprvé objevují na domě nebo v městském domě, je krokem, ale na našem trhu chybí tento inventář a přitahuje více lidí na trh s nájemnými nemovitostmi," říká Riopelle.

Opatrný optimismus pro budoucnost bydlení

Dnes nemá skutečně smysl, jaký je "normální" trh s bydlením, a pro ty, kteří byli nejvíce postiženi finanční krizí - rodinami s nízkými a středními příjmy - je stabilita stále mírná, říká Zigas.

"Příjemci s nízkým a středním příjmem mají omezené úspory a nájemné za pronájem jsou vysoké, nemluvě o tom, že jejich hodiny byly zkráceny a mzdy se nezvýšily, takže mají nyní mnohem méně domácí energie," říká Zigas.

Více než 12% domácností na celostátní úrovni je stále pod vodou na základě hypoték podle Zillowova Q1 2016 Negative Equity Report. Zillowova zpráva zjistila, že vedoucí trhy s negativním vlastním kapitálem jsou Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) a Baltimore (17,2%), což ještě ztěžuje ekonomické oživení, neboť některé rodiny stále bojují v období po recesi.

Více od Investmentmatome: Kolik domu si mohu dovolit? 5 tipů pro nalezení nejlepšího hypotečního věřitele 6 otázek, které vyžadují nižší sazby hypoték

Deborah Kearns je personální spisovatelka Investmentmatome, osobního finančního webu. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.