Cenově dostupnost v domácnostech se zaměřuje na lepší zprávy NAR

Cenová dostupnost domů, měřená indexem dostupnosti bydlení pro realitní makléře, vzala přírůstkový obrat k lepšímu. To znamená, že může být jen trochu snazší koupit si dům.

Nejnovější zpráva, která odráží data z srpna, ukazuje, že střední cena rodinného domku je nižší, zatímco střední příjem rodiny je o něco vyšší. V kombinaci s pokračujícími nízkou sazbou hypoték se index od května zvýšil na svou nejvyšší úroveň - a v tomto případě je čím vyšší číslo, tím lepší.

Index složené indexu dostupnosti bydlení NAR se v srpnu zvýšil na 157,7, což se v červenci zvýšilo z 154,5.

Cenová dostupnost domů je ještě horší než před rokem

NAR hlásí mírné zlepšení domácí cenové dostupnosti od července do srpna na celostátním základě, neboť průměrné domácí ceny poklesly mírně z 233 400 dolarů na 230 200 dolarů, zatímco střední příjem domácností byl o něco vyšší, z 67 674 dolarů na 67 752 dolarů.

Nicméně index je již před rokem nižší než 160,2.

"Toto meziroční sklouznutí odráží známý fakt, že ceny domů se každoročně pohybují rychleji než příjmy," řekl Brad Hunter, hlavní ekonom pro společnost Metrostudy, výzkumný a poradenský podnik zabývající se nemovitostmi, říká Investmentmatome. "Domy jsou stále mnohem cenovější než v době boomu a hypotéky jsou stále extrémně nízké, což pomáhá všem cenovým opatřením."

Jeff Taylor, řídící partner společnosti Digital Risk, společnosti pro analýzu hypoték, souhlasí s tím, že pomalý růst mezd je viníkem v zpožděné cenové dostupnosti, ale poukazuje také na další faktor: méně domů na prodej.

"Ceny vzrůstá kvůli pokračující nízké zásobě," říká Taylor Investmentmatomeovi. "Přesto je stále příliš mnoho domácností s nízkou majetkovou účastí a příliš mnoha rodin, které od recese dosud neviděly lepší finanční prostředky, takže tyto rodiny své domovy neuvádějí na trh."

Zhodnocení domácí ceny se zpomaluje

Zpráva NAR je v souladu s údaji, které RealtyTrac sestavil v poslední době, uvádí viceprezident společnosti RealtyTrac Daren Blomquist.

"Nákup domu byl v letošním roce mnohem dostupnější než v loňském roce, a to navzdory rostoucím cenám domů, především díky klesající úrokové sazbě," říká Blomquist. "Právě když si myslíme, že úrokové sazby jsou tak nízké, jak mohou, půjdou o něco nižší a pomáhají kupujícím získat z jejich příjmů trochu větší kupní sílu."

A Blomquist poznamenává, že tempo zhodnocování cen domácností se zpomaluje.

"Celosvětově jsme viděli 17 po sobě jdoucích měsíců jednociferného zhodnocení cen a za čtyři měsíce končící v červenci to bylo méně než 4%," říká Blomquist Investmentmatome. "A stejně jako někteří politici, kteří chtějí vyvolat třídní válku, možná chtějí popřít to, vidíme, že růst příjmů získá nějakou trakci."

Společnost RealtyTrac nedávno analyzovala 582 krajů v USA a zjistila, že i když průměrný růst cen domácností překonal růst mezd v 68% okresů, reverzní situace se projevila na několika trzích, kde růst mezd překonal růst cen za uplynulý rok. Tyto okresy zahrnovaly Cook County, Illinois (Chicago); Orange County, Kalifornie; Brooklyn County, New York; a Fairfax County ve Virginii ve čtvrti metra Washington DC.

Kolik domu si mohu dovolit?

Ale společnost Taylor Digital Risk je schopná rychle uhodnout index cenové dostupnosti NAR. Metodika studie vychází z 20% zálohy a měsíčních nákladů na bydlení omezených na 25% hrubého měsíčního příjmu, i když na mnoha trzích majitelé domů tráví mnohem více na bydlení.

"Mnoho finančních poradců tvrdí, že byste neměli vynakládat více než 30% svých příjmů na náklady na bydlení a věřitelé obvykle hledají dlužníky, kteří utratí maximálně 28% svých nákladů na bydlení," říká. "Na místech, jako je například San Francisco, rodiny tráví 41% svých příjmů jen na jejich hypotéku, podle průzkumu Zillowa. Takže je vždy důležité rozpoznat nuance jednotlivých trhů a čtvrtí; některé rodiny si mohou dovolit vynaložit více na své náklady na bydlení, protože například nepotřebují auto."

Rostoucí sazby hypoték by mohly ovlivnit cenovou dostupnost

Cenová dostupnost bude pravděpodobně i nadále ohrožovat americké rodiny, zejména s rizikem zvyšování úrokových sazeb v nadcházejících letech, říká Blomquist a znovu uvádí údaje společnosti RealtyTrac.

"Naše nedávná analýza dostupnosti 582 krajů na celostátní úrovni zjistila, že pokud by úrokové sazby v prvním čtvrtletí roku 2016 zaokrouhly na 25 bázických bodů - předpokládaný růst mezd a růst cen i nadále stoupá stejným tempem jako v tomto roce - kupující činící průměrnou týdenní mzdu by potřebují vynaložit více než 43% svého příjmu na nákup domácnosti s průměrným příjmem na 30% tržních trhů v celé zemi, "říká Blomquist. "To jsou špatné zprávy, protože 43% je maximální částka, kterou mohou skutečně utrácet vzhledem k pravidlům CFPB pro kvalifikované hypotéky."

Kromě hrozby rostoucích úrokových sazeb se většina velkých stavebních firem v zemi nadále vyhýbá od vybudování vstupních domů v posledních letech, říká Metrostudy's Hunter.

"Cenové ceny silně ovlivňují cenové body pro domy, které staví, a v mnoha částech země jsou nyní vyšší ceny, než byly na vrcholu boomu," dodává Hunter.

Někteří stavitelé se zaměřují na první kupce domů

A přesto se někteří domácí stavitelé začínají soustředit na to, aby sloužili prvotřídním kupcům, včetně DR Hortona, který má dceřinou společnost, která staví domovy za méně než 200 000 dolarů a LGI Homes, říká Hunter Investmentmatomeovi.

"Očekávám, že stavitelé se brzy začnou zabývat kupováním spousty na vzdálenějších místech, dále od městského jádra různých měst, kde staví," řekl Hunter. "Tento posun právě začal, většinou řízený Hortonem a LGI, plus někteří menší stavební výrobci, ale myslím, že tento trend bude v příštích několika letech."

Nicméně, Hunter říká, že většina národních stavebních společností zjistí, že vstupní trh zůstává nedostatečně ziskový.

"Po prvních nákupech domů bude i nadále obtížné si dovolit nový domov dokonce i po přechodu na periferii."

Více od Investmentmatome

• Kompletní příručka pro nájemce domů
• Porovnejte sazby hypoték
• Kolik domů můžu dovolit

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Obrázek přes iStock.