Program pro stabilizaci aktiv: Co to znamená pro majitele domů?

Co je DASP?

Program pro stabilizaci aktiv (DASP) je posledním pokusem vlády napomáhat bojujícím majitelům domů, kteří čelí uzavření trhu. Špatná zpráva: pro ně nemůžete žádat. Dobrá zpráva: Pokud se dostanete dovnitř, vaše šance zůstat ve vašem domě jsou hodně, mnohem vyšší.

DASP se rozšiřuje na národní úrovni a má další geograficky zaměřené skupiny na čtyřech trzích v USA - Chicago, IL, Newark, NJ., Phoenix, AZ a Tampa, FL.

Trh	Předpokládaný počet hypoték, které mají být prodány v této čtvrti
Chicago	1,500
Newark	500
Phoenix	300
Tampa	1,200
Národní, necílené	4,500-5,000
Celkově	8,000-9,000

Zdroj: Federální správa bytů / U.S. Oddělení bydlení a rozvoj měst

Předtím, než řeknete, že je příliš málo hypoték, znamená to, že mám záběr, zvážit to: v uplynulých letech byly federálními regulačními orgány zaplaveny spousty hypotečních programů pomoci - možná jste se již pokusili plavat v abecední polévce HAMP, HARP a HAFA. Všichni tito měli neuspokojivě nízkou úspěšnost a nedosáhli plánovaných cílů. Regulátoři a politici se snaží o zázrak v oblasti bydlení, takže i když nejste zahrnuty tentokrát, DASP se již rychle zrychluje - Federální správa bytů původně uvedla, že v tomto čtvrtletí bude prodáno pouze 5 000 hypoték. již uplynulo na 9 000. Vaše řada může přijít dříve, než si myslíte.

Jak funguje služba DASP?

DASP je partnerství veřejného a soukromého sektoru, které je připraveno sladit pobídky investora s podněty majitele domů a jejich komunity.

DASP dává investorům nový přístup k nákupu hypotečních úvěrů, které jsou pod kontrolou FHA a téměř jistě budou uzavřeny. Hypotéky budou prodány v dražbě a kvůli jejich rizikovému stavu půjdou za cenu nižší, než je zůstatek v zůstatku (tj. Částka, kterou jste jako majitel domu nechali platit).

Co to pro mě znamená?

Chcete-li se dostat do fondu DASP, musíte být na vaší hypotéce nejméně šest měsíců, váš poskytovatel služeb musí vyčerpat všechny kroky v postupu schvalování ztrát schváleného FHA a nemůžete vyhlásit bankrot.

Jakmile je hypotéka zakoupena prostřednictvím programu, uzavření trhu musí být zpožděno nejméně po dobu šesti měsíců. Budete také mít nového servicera, který půjde spolu s novým majitelem dluhu. Servicer se odvolává na společnost, ve které skutečně zaplatíte svůj hypoteční dluh. Nejsou však vlastníkem vašeho úvěru - jsou to zprostředkovatelé, kteří se hlásí majiteli. To může být matoucí, protože někdy je servírka vlastně součástí stejné společnosti jako váš věřitel. Například, pokud máte hypotéku společnosti Wells Fargo, je vaše správce pravděpodobně Wells Fargo. Máte-li hypotéku od Citizens Bank, která je vlastněna společností RBS, bude vaším správcem pravděpodobně jiná společnost, kterou vlastní RBS. Ale servisní pracovník je pro právní účely samostatným subjektem společnosti.

Pokud byste pracovali s velkou, bezdomovnou servisní společností - možná jednou, která se zabývá robo-podepisujícím typem činnosti, která byla nedávno uvedena na svědomí - pak nová, která by mohla být menší, regionální nebo nová lepší výsledky práce s dlužníky by mohly být velkou pomocí při práci s vámi splácet svůj dluh a vyhnout se uzavření trhu.

Investor nemusí snížit částku, kterou dlužíte, nebo upravíte splátky, ale jak budeme diskutovat níže, jsou to určité možnosti, které se hodí k mnoha strategiím investorů hypoték.

Také nákupující investor (na rozdíl od FHA) pravděpodobně nechce na vás zabránit, a to i po skončení šestiměsíčního pobytu na uzavření trhu s mandátem DASP. Existuje několik důvodů, proč:

• Investor pravděpodobně koupil vaši hypotéku, aby uplatnila strategii, ve které snižuje jistinu, nebo snižuje částku, kterou dlužíte, aby si ji zaplatil. Řekněme, že na hypotéku stále dlužíte 200 000 dolarů, ale vy jste zaplatil a FHA vás dal do bazénu DASP. Dotčený investor DASP si koupí hypotéku za 150 000 dolarů. Investor pak změní váš úvěr a říká vám, že dlužíte pouze 175 000 dolarů, spolu s tím, že vám nabízíme spíše mírnější splátkový kalendář a dáváte vám nového serviska, s nímž budete pracovat. Vy skončíte splácení a pobyt ve vašem domě, zatímco investor učinil zisk. To je zjednodušený přehled, ale je to v podstatě takový typ investičního DASP, který je podporován.
• Pokud žijete v jednom z geograficky zaměřených bazénů (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), pak mohou v podstatě omezit pouze 50% půjček, které odkupují z tohoto fondu, s chybovou marží 10%. FHA nastínila "Stabilizační výsledky v oblasti sousedství" - zahrnují vás, abyste začali platit hypotéku, pomáháte vám krátkodobému prodeji a jiným - a nezahrnují uzavření trhu. Kupující musí splnit ~ 50% kvóty na stabilizaci sousedství. Pokud tomu tak není, musí FHA vrátit. Vzhledem k tomu, že vaše šance na uzavření trhu byly v podstatě 100% před tím, než jste si koupili úvěr, je o 50% vyšší limit.
• Uzavření je nákladné. Studie Federální rezervní banky v Chicagu odhaduje, že zabavování stojí banku v průměru $ 50,000.Zatímco samozřejmě neexistují žádné záruky, je nepravděpodobné, že by si investoři koupili tyto nemovitosti s cílem vyloučit velké množství z nich.

Doposud investoři přivítali DASP - je to rozšíření pilotního programu, o němž se již FHA již věnovala vysoký zájem. Minulý týden JPMorgan Securitized Product Weekly, výzkumný a strategický komentář zaměřený na investory, poznamenal, že na trhu se objevila DASP, přičemž poukazuje na rozhodnutí FHA zaměřit se na prodej 9 000 hypoték v tomto čtvrtletí, a to z původního cíle 5 000. Zatímco to nemusí trvat na vašich souvislostech, nepřátelský trh s nemovitostmi v USA nebyl pro investory ani skvělý a spousta finančních prostředků hledá strategii investování do hypoték, spíše než bojovat proti trendu, že méně dlužníků bude schopno splácet. Lewis Ranieri, popsaný v "Liars Pokeru" Michaela Lewiseho jako nemilosrdný zisk na Wall Street, nyní provozuje fond Selene Residential Hypotéc Opportunity Fund, který využívá teplé a fuzzy strategie, jako je posílání vyloučených dárkových karet, aby vypracovali plán splátek se servisním střediskem.

Ale možná změna, nový servis a pobyt na vyloučení vás stále nedostanou do místa, kde musíte být. Pokud vše ostatní selže, společnost DASP upřesňuje, že kupující by se měl pokoušet o použití krátkého prodeje, což znamená, že prodáváte bydliště za méně než částku splatnou z hypotéky. Krátké prodeje jsou často lepší výsledek pro dlužníky než uzavření - ne vždy zničí vaše kreditní skóre, pro jednoho.

Zatímco pouze 9000 majitelů domů získává výhody DASP právě teď, často je třeba poznamenat, že prezident Obama je pod velkým tlakem, aby vyřešil americký trh s byty, aby zlepšil svůj postoj ve volbách v roce 2012. Možná je super-velké řešení DASP řešení, které hledá.

Obrázek vlastníka prostřednictvím programu Shutterstock