Koupit nebo nekupovat - rekapitulace událostí
Pravidlo 4 % - nekonečný pasivní příjem (nejenom) pro finanční nezávislost
UPDATE (1/28/14): FULL VIDEO EVENTU JE NYNÍ DOSTUPNÉ
**********************************************************************************************************************************************************************
Měli jsme výsadu hostovat Ryan Richarda z McGuire Real Estate a Roberta Riveru z First Republic Bank v noci v sídle Investmentmatome. Pro ty, kteří tuto událost chyběli, je zde několik zajímavých událostí. Budeme zde posílat klipy, když budou připraveni. Živý tweetový proud je k dispozici na adrese #BuyOrRentSF
Proč bych měl koupit?
- Ryan zdůraznil důležitost rozlišování mezi emocionálními (chci malovat vlastní zdi, pěšky do školy) a finanční (využít výhod ocenění cen, diverzifikaci portfolia) motivace
- Emocionální a finanční motivace mohou být někdy v konfliktu; partneři mohou být na opačných koncích spektra, pokud jde o motivaci - Nezapomeňte si je promluvit, když uvažujete o rozhodnutí koupit
- Užitečný nástroj na NYTimes, abyste si mohli počkat, jak dlouho to bude trvat, než se poruší i při nákupu vzhledem k aktuální situaci v pronájmu
Financování nákupu
3 klíčové věci určují cenovou dostupnost / způsobilost půjčky
- Kreditní skóre
- Celkový dluh / hrubý roční příjem by neměl přesáhnout 4,5x
- Hotovostní a likvidní nástroje k dispozici pro zálohu
Provedení zálohy
Ryan zdůraznil, že dělat zálohu a výherní nabídky jsou dvěma velkými překážkami, kterým klienti čelí v San Franciscu. Poznamenal, že tyto dvě otázky jdou ruku v ruce. Čím větší záloha je%, tím atraktivnější je nabídka (větší jistota uzavření) prodávajícímu. Začíná s relativně nový finanční nástroj na trhu nákupů domů: Financování vlastního kapitálu
Jak funguje akciové financování?
- Finanční společnost nabízí podíl na záloze výměnou za procentní podíl budoucí změny hodnoty domu
- Typická struktura je 50% z předčasného splacení výměnou za 40% budoucí změny hodnoty (podíly na horních a dolních scénářích)
- Kupující mají možnost vypovědět smlouvu a odkoupit vlastní kapitál po uplynutí 3 let (v tomto okamžiku bude provedeno nezávislé posouzení s cílem stanovit cenu zpětného odkupu)
Jak mohou nová pravidla CFPB ovlivnit dlužníky?
Roberto uvedl, že již v posledních několika letech již fungují přísnější standardy upisování - pokud byste měli mít nárok na půjčku v roce 2013, pravděpodobně budete mít nárok v roce 2014
Hledání domova
V době aplikací a webových stránek, proč se obtěžovat pronájmem agenta?
- Odhaduje se, že 15-20% prodeje SF v roce 2013 se stalo mimo trh - a dobrý zprostředkovatel může poskytnout potenciálním kupujícím přístup k výpisům z pocket / "coming soon" výpisy
CONDO / TIC / CO-OP - Co jsou to a jak ovlivňují možnosti financování?
- CONDO - Nejjednodušší ze tří, v podstatě vlastní jednotku a sdílejte společné prostory. Každá jednotka má samostatný název.
- TIC (Tenancy-in-common) - vlastníte procento nerozděleného majetku. Jediný název, více vlastníků. Jediný název znamená, že když se lidé pohybují nebo odjíždějí, půjčka musí být refinancována. To vytváří více problémů pro banky, což z nich činí méně ochotou půjčovat / účtovat více za půjčky TIC. Ceník úvěru je funkcí toho, na co má banka vrátit své peníze. Úvěry TIC rovněž nejsou způsobilé k prodeji na sekundárním trhu, což z nich činí banky méně atraktivní.
- CO-OP - Nákup akcií v soukromé společnosti (která vlastní budovu). Coops mají často přísnější požadavky na upisování než samotné banky (vyžadují vyšší výše záloh)
Výše ceny - Zdá se, že tolik položek se prodává nad seznamem, proč je to tak?
- Listová cena se nezhoduje s tržní cenou - nižší cenové listy jsou strategie, kterou někteří prodejci používají k tomu, aby přinesli větší zájem / více nabídek
- Zvláštní problém v San Franciscu, méně rozšířený mimo město
- Pokud to zní příliš dobře, aby to byla pravda, pravděpodobně je - zkontrolujte srovnatelné transakce v oblasti, abyste získali lepší pocit z "tržní ceny", abyste mohli vytvořit konkurenceschopnou nabídku
Získání nabídky - jaké strategie mohou kupující zaměstnat?
Když přemýšlíte o získání nabídky, vezměte si prodávajícího pohledem:
- Atraktivita nabídky - jak dobrý je nadpis
- Jistota zavření:% předplatné
- Jistota zavření: # nepředvídatelných okolností
- 2014 – Rok kondo (48 000 jednotek schválených v loňském roce) v San Francisku; zvýšená nabídka smět pomáhat condo ceny zklidnit
- Při pohledu na projekty městského plánování se můžete podívat na to, co by mohly být některé nové a rozvíjející se sousedství: Cesar Chavez, South Mission, Nopa
- SF: Glen Park, Sunnyside, západní přidání
- Východní zátoka: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
- Marin: Larkspur a Corte Madera se stávají atraktivnějšími díky přímým autobusovým linkám do SF
