Předpokládaná hypotéka: klady a zápory pro kupující a prodávající
Edpol Food & Innovation - zawieszki do alkoholi, soków, itp.
Obsah:
- Co je předpokládaná hypotéka?
- Které hypotéky jsou předpokládané?
- Výhody předvídatelných úvěrů
- Pro prodejce
- Pro kupce
- Nevýhody předpokládaných úvěrů
- Pro prodejce
- Pro kupce
- Jak předpokládat hypotéku
- Rozvod, smrt a předpoklady
- Co bude dál?
- Vypočítat kolik domu si můžete dovolit
- Vyhýbat se tyto chyby při nákupu domů
- Učit se co VA půjčky jsou o
Předpokladatelná hypotéka dovoluje domácímu kupci, aby se nejen přestěhoval do bývalého domu prodávajícího, ale také vstoupil do půjčky prodávajícího.
Získání předpokládané půjčky může poskytnout prodávajícímu výhodu v oblasti marketingu, zejména pokud úrokové sazby hypoték vzrostly od doby, kdy prodávající dostal úvěr.
Pro kupujícího, za předpokladu, že hypotéka může ušetřit tisíce dolarů v úrokových platbách a závěrečných nákladech - ale mohlo by to vyžadovat značnou zálohu.
Zde je, jak fungují hypoteční hypotéky a výhody a nevýhody pro kupce a prodávající.
Co je předpokládaná hypotéka?
Předpokladatelná hypotéka je úvěr na bydlení, který lze převést z původního dlužníka na následného vlastníka. Úroková sazba zůstává stejná. Stejně tak platí i termín: Například pokud je 30letá hypotéka 3 roky, osoba, která převzala úvěr, má 27 let na zaplacení.
Vy, jako kupující, vstoupíte do hypotéky prodávajícího.
"Předpokládejme, že vy, jako kupující, vstoupíte do hypotéky prodávajícího, jako kdybyste ji měli přímo před vámi a vy jste přeškrtli jméno prodávajícího na dokladu a vložili jste jméno dlužníka tam, "Říká Michael G. Barone, řídící partner hypotéky v advokátní kanceláři Abrams Garfinkel Margolis Bergson v New Yorku.
" VÍCE: Příjem, který potřebujete k získání hypotéky
Které hypotéky jsou předpokládané?
Ne všechny hypotéky jsou možné v domácím prodeji. Kupující mohou převzít federálně zajištěné nebo pojištěné hypotéky, nikoli však jiné druhy úvěrů na bydlení. To znamená:
- Úvěry FHA, které jsou pojištěny Federální správou bytů, jsou předpokládané.
- VA úvěry, které jsou garantovány ministerstvem záležitostí veteránů, jsou předpokládané a kupující nemusí být veteránem ani v armádě.
- USDA úvěry, které jsou garantovány ministerstvem zemědělství, jsou předpokládané.
- Ostatní úvěry, nazvané konvenční hypotéky, obecně nejsou předpokládané v domácím prodeji.
" VÍCE: Půjčky FHA: co potřebujete vědět
Zpět na začátekVýhody předvídatelných úvěrů
Pro prodejce
Lepší prodej: Předvídatelný úvěr může způsobit, že bude dům obchodovatelnější, pokud úrokové sazby vzrostou v letech, kdy hypotéka vznikla. Představte si situaci, kdy někdo získá hypoteční hypotéku s úrokovou sazbou 4,75% a pak o pět let později prodá dům, když úrokové sazby jsou okolo 7%. Tato sazba 4,75%, kterou nelze dosáhnout jinak, by mohla kupujícího lákat, aby tento dům vybral jiný.
Vyšší cena: Další výhodou je předpokládaná hypotéka, která prodávajícímu poskytuje cenovou vyjednávací sílu. Chytrý prodejce táhne předvídatelný úvěr do prodejního hřiště "v prvním dnu, takže je součástí jednání okamžitě," říká Barone. "Takže budete muset zaplatit naši požadovanou cenu, nebo něco víc než naši požadovanou cenu."
Pro kupce
Nižší úroková sazba: Předvídatelný úvěr přináší přímou výhodu pro domácího kupce, říká Jim Sahnger, hypoteční originator společnosti C2 Financial Corp. v Jupitera na Floridě: "Pro získáváte jakoukoli sazbu, kterou mají v platnosti".
Předpokladatelná půjčka dává prodávajícímu vyjednávací pravomoc o ceně.
Nižší náklady na uzavření: Také stojí méně půjčky, než získat novou hypotéku, tvrdí věřitelé. Náklady na uzavření hypoték obvykle činí několik tisíc dolarů. Naproti tomu FHA, VA a USDA ukládají limity poplatků souvisejících s předpoklady, což je činí cenově dostupnějšími než uzavíracími náklady.
" VÍCE: Hypoteční náklady na uzavření, vysvětlil
Zpět na začátekNevýhody předpokládaných úvěrů
Pro prodejce
VA nárok: Úvěry FHA a USDA mají pro prodejce jen málo případných nevýhod. Ale prodejci, kteří mají úvěry VA, mohou zasáhnout, když kupující převezmou své hypotéky.
V případě půjčky VA vláda zaručuje, že část částky bude splacena, pokud bude dlužník v prodlení. VA, která omezuje tuto záruku, nazývá její dolarovou částku "nárok" dlužníka. V závislosti na výši úvěru zůstává částka nebo celý nárok dlužníka v domě s předpokládanou hypotékou i po prodeji.
Vzhledem k tomu, že nárok zůstává na předpokládaném úvěru, prodávající nemusí mít dostatek nároků na to, aby získal nárok na jiný úvěr VA na nákup dalšího domu.
Prodávající může uniknout této situaci prodejem veteránovi nebo členovi armády, který má nárok na půjčku VA. Kupující může poté nahradit svůj nárok pro prodávajícího. V takovém případě VA obnoví plné nároky prodávajícího.
Pro kupce
Velká záloha: Stoupající domácí hodnoty mohou torpelo hypotéky předpoklady. Chcete-li pochopit proč, nezapomeňte, že když kupující převezme hypotéku, je to jako vstoupit do hypotečního úvěru prodávajícího, který už nemusí pokrývat náklady na dům.
Stoupající domácí hodnoty mohou torpelo hypotéky předpoklady.
Řekněme, že prodávající po zaplacení hypotéky na pět let dluží 150 000 dolarů. Kupující by tuto částku převzal.Hodnota domů se však zvýšila na 215 000 dolarů za pět let, kdy ji vlastnil prodávající. Kupující bude muset zaplatit rozdíl.
Snižte zůstatek úvěru (150 000 dolarů) z hodnoty domova (215 000 dolarů) a dostanete 65 000 dolarů. Kupující musí přijít s 65.000 dolary koupit domů. Ve většině případů to znamená získání druhé hypotéky, "která obvykle má výrazně vyšší úrokové sazby," říká Barone. Druhá hypotéka pravděpodobně nese náklady na uzavření, čímž se dále podkopává výhoda přednostního úvěru.
Vzhledem k tomu, že ocenění domácí ceny může sněhová koule rychle, kupující mají snazší čas převzít hypotéky, které jsou jen pár let staré, říká.
Hypoteční pojištění: Úvěry FHA mohou představovat nevýhodu. Jejich měsíční splátky pojištění hypoték vydrží po dobu trvání úvěru a lze je eliminovat pouze refinancováním úvěru. Tyto měsíční platby vylučují některé výhody plynoucí z předpokladu nižší úrokové sazby úvěru.
" VÍCE: Vypočítat, jak ušetřit za zálohu
Zpět na začátekJak předpokládat hypotéku
Za předpokladu, že hypotéka vyžaduje schválení věřitele. Pokud kupující a prodávající vstoupí do předpokladů neformálně, aniž by sdělili věřiteli, riskují. Poté, co věřitel zjistí, může požadovat okamžitou úhradu celé částky úvěru. A pokud půjčka zůstane ve jménu prodávajícího, zůstává prodávající odpovědný za dluh.
V řádně provedeném předpokladu musí nový dlužník přeskočit některé z těch stejných obruhů, které by vyžadovaly nový úvěr. Poskytovatel úvěru požaduje úvěrovou zprávu dlužníka a finanční a zaměstnanecké informace.
"Věřitel se stále chce ujistit, že můžete zaplatit půjčku, a tak vás kvalifikují, jako byste byli novým kupujícím," říká Barone.
Poskytovatel úvěru nevyžaduje posouzení, říká Sahnger.
Konečně věřitel uvolňuje odpovědnost původního dlužníka za dluh.
Zpět na začátekRozvod, smrt a předpoklady
Ne všechny hypotéky vycházejí z prodeje domů. Někdy jeden z manželů převzal půjčku po rozvodu nebo smrti druhého manžela.
V těchto případech musí osoba, která převzala půjčku, prokázat schopnost provést měsíční platby, říká Randy Hopper, senior viceprezident pro úvěry na bydlení pro Navy Federal Credit Union. Schválení není automatické.
Pokud má původní bankovní poukázka oba manžele, "potom je věřitel pravděpodobně kvalifikoval pro půjčku na základě jak svých příjmů, tak i obou svých úvěrových souborů," říká Hopper. "Takže pokud jeden z nich už není na půjčce, musíme zajistit, aby i zbývající dlužník byl sám kvalifikován."
