Prodej doma financovaný prodejem, nazvaný dravý

Pro rodiny s nízkými příjmy, které zoufale hledají domov svého vlastního financování prodávajícího, se může zdát příliš dobré, aby to byla pravda. Smlouva o "pronájmu vlastní" nebo "úvěrová kontrola" nemusí vypadat jako uvítací útěk z nárůstu nájemného a splnění snu o domově.

Mnohé z těchto nabídek však mohou být smlouvy o splátkách na pozemcích v podobě tenkých převleků - půjček financovaných prodávajícím, které fungují spíše jako nájemní smlouvy než tradiční hypotéky.

Takové "smluvní smlouvy" nebo "smlouvy o splátkovém prodeji" lze sledovat na dravých úvěrových praktikách, které pocházejí z téměř sto let, kdy se dohody zaměřily na afroamerické komunity. V dnešní době jsou tyto systémy často provozovány bezohlednými investičními firmami Wall Street, které vykládají portfolia uzavřených domů a "ohrožujících komunit barev", stejně jako přistěhovalci, podle zprávy vydané ve čtvrtek neziskovým Národním spotřebitelským právním střediskem.

Pozemkové obchody "postavené k selhání"

Smlouvy o pozemcích jsou často nabízeny nejvíce finančně zranitelným dlužníkům žijícím s omezeným příjmem, říká NCLC.

"Tyto pozemkové smlouvy jsou postaveny na selhání, jelikož prodejci vydělávají více peněz tím, že najdou způsob, jak zrušit smlouvu, tak, aby přerušili mnoho následných budoucích majitelů domů prostřednictvím nemovitosti," uvádí nová studie.

Společnosti, které se podílejí na těchto "toxických transakcích", jak je volalo v právním centru, nejsou totiž hypoteční věřitelé z názvu, kteří by uznávali většina spotřebitelů.

"Zdá se, že jsou to soukromé společnosti a někteří z nich zřídili řadu různých LLC a druhu společností, které používají k maskování toho, kolik vlastností vlastní," uvedla Sarah Bollingová Manciniová, advokáta na Bostonském právu centrum a spoluautor zprávy, řekl Investmentmatome. "To, co se učíme, je, že mnoho z nich má zázemí pro soukromé kapitálové fondy nebo zajišťovací fondy."

Vypočítejte si měsíční platbu za hypotéku

Nemovitosti nabízené prvnímu nájemci domů

Mancini říká, že domovy jsou často uváděny na trh na místní úrovni a vyzývají potenciální dlužníky, aby se "stali majitelem domů". Značky pro prodej budou číst: "Pokud se chcete stát vlastníkem tohoto domu, zavolejte -". na výpisy stránek, jako je Craigslist.

"Většina lidí se domnívá, že se stávají majiteli domů s hypotékou," říká Mancini. "Tento půvab stát se prvním kupujícím domů je velmi silný."

Vlastnosti se prodávají ve stavu jako je. Často jsou uzavřeny domovy a téměř neobyvatelné. Není to neobvyklé, že by investor koupil dům v aukci za 5 000 dolarů a prodal je o několik dní později na základě smlouvy o pozemku (bez oprav) za 30 000 dolarů, "uvádí studie.

Úzkostní kupci často nedokážou získat nezávislé hodnocení vlastností a rovněž se zříkají domácí kontroly.

Povinnosti vlastnictví domů bez práv a ochrany

Doba trvání úvěru může trvat tak dlouho, jako je obvyklé hypotéky - 30 let - ale proces vyhoštění není vázán pravidly typického uzavírání hypoték. Propadnutí může přijít rychle, přičemž prodávající dodržuje všechny platby, evakuuje kupujícího a rychle nalézá dalšího nadějného majitele domů.

"Smlouva má obvykle klauzuli, která říká, že pokud vynecháte jednu platbu, prodávající může smlouvu zrušit, nebo se v některých případech nazývá" propadnutí "namísto uzavření smlouvy," říká Mancini. "Přestože si lidé myslí, že se stávají majiteli domů, a že převzali veškerou zodpovědnost majitelů domů, nemají práva a ochranu, která jsou spojena s tím, že jsou majiteli domů."

Pokud máte tradiční hypotéku, pokud dokážete dosáhnout vašich zpožděných plateb, můžete mít možnost obnovit hypoteční úvěr - "existuje právo na vypořádání selhání," říká Mancini. Typicky nemáte toto právo v pozemkové smlouvě, kde pozdější platba může způsobit vystěhování - spíše jako nájemce než vlastník.

Hledání řešení "toxických transakcí"

Smlouvy o neúměrném splácení pozemků lze nalézt v celé zemi, říká NCLC, ale jsou nejvíce převládající na trzích s byty s velkým množstvím levných domů av oblastech, kde obyvatelé obtížně získávají tradiční hypotéku.

Hard-hit města citovaná ve zprávě zahrnují Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; a Philadelphia. Studie uvádí údaje o sčítání lidu z roku 2009, které jsou k dispozici v poslední době, a uvádí, že 3,5 milionu lidí mělo smlouvu o splátkách na pozemky, aby koupili domů v daném roce. Nezisková organizace tvrdí, že toto číslo bude dnes mnohem vyšší.

Státní zákony upravující smlouvy o splátkách pozemků se značně liší. NCLC naléhá na Úřad pro ochranu spotřebitelů (Consumer Financial Protection Bureau), vládní sponzorovaný spotřebitelský hlídací orgán, aby provedl předpisy pro takové transakce, včetně:

• Požadovat nezávislé kontroly.
• Povinné hodnocení třetích stran.
• Zveřejnění finančního poplatku a roční procentní sazby na pozemkových smlouvách.
• Poskytování ochrany předčasného ukončení.

Mancini doporučuje, aby se první kupci domů pokoušeli získat tradiční hypoteční úvěr od banky nebo družstevní záložny, než aby se rozhodli, co by mohlo být rizikovou nabídkou financovanou prodávajícím.

Více od Investmentmatome Porovnejte sazby hypoték Najděte hypotečního makléře Kolik domu si mohu dovolit?

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick