Fundrise Review 2018

Fundrise je online realitní společnost, která umožňuje průměrné - číst: ne bohatý - investoři nakupují do soukromých komerčních a rezidenčních nemovitostí tím, že sdružují svůj majetek prostřednictvím investiční platformy.

Zatímco některé on-line realitní platformy jsou k dispozici pouze akreditovaným investorům - definovaným v americkém zákoně o cenných papírech, které mají čistou hodnotu více než 1 milion dolarů, nezahrnuje hodnotu svého bydliště nebo roční příjem minimálně 200 000 dolarů pro jednotlivce nebo 300 000 dolarů za pár - všechny běžné produkty společnosti Fundrise jsou k dispozici nekritickým investorům.

Hlavními produkty společnosti jsou investiční fondy na správu nemovitostí nebo společnosti REIT, které obecně investují do nemovitostí produkujících příjmy, a to buď prostřednictvím nákupu a správy nemovitostí nebo držením hypoték. Jedná se o společnosti REIT, které neobchodují na burze - jsou vysoce nelikvidní. To znamená, že neexistuje žádná záruka, že budou kupci pro investory, kteří chtějí prodat akcie. (Fundrise nabízí program zpětného odkupu, ale přichází s upozorněním, více o tom níže.) Fundrise zdůrazňuje on-line povahu svého procesu voláním svého produktu "eREITs". Fundrise také nabízí eFunds, ve kterých se sdružené peníze investorů nakupují pozemky, rozvíjet bydlení a pak je prodat domácím kupcům.

Investoři nakupují do těchto produktů prostřednictvím jednoho ze čtyř portfolií: Startér, Doplňkový příjem, Vyvážené investice nebo Dlouhodobý růst. Fundrise určuje směs eREIT a eFunds v každém plánu, stejně jako základní vlastnosti.

Existují významná rizika pro investice do neobchodovaných společností REIT - rizika, která uvádíme níže, ale mohou existovat i odměny. Průměrná roční návratnost všech investic společnosti Fundrise v roce 2017 činila 11,44%, bez poplatků, za předpokladu reinvestice dividend podle fondurise. (Historické výnosy odrážejí investiční výkonnost vypočítanou společností Fundrise, ne nutně to, co bylo vyplaceno investorům. Fundrise předpokládal váženou průměrnou částku investovanou do každého produktu, to znamená, že některé produkty získaly při výpočtu průměru větší váhu než jiné.)

Investmentmatome je bezplatný nástroj, který vám pomůže najít nejlepší kreditní karty, cd sazby, úspory, kontrolní účty, stipendia, zdravotní péči a letecké společnosti. Začněte zde maximalizovat své odměny nebo minimalizovat úrokové sazby. Andrea Coombesová

Rychlá fakta

• Rozmanité portfolio soukromých realitních obchodů
• Minimální investice 500 až 1 000 dolarů
• Správní a poradenské poplatky se zvyšují až na 1%, ale jsou si vědomi dalších poplatků

Další informace

Fundrise je nejlepší

• Investoři s dlouhodobým výhledem. Tyto investice nejsou obchodovány na burze - to znamená, že jsou nelikvidní. Cílem je držet je po dobu nejméně pěti let. V některých případech je poplatek spuštěn. (Pokud byste raději drželi likvidní investice, zvažte investování prostřednictvím online makléře. Začali jsme nejlepších makléřů pro obchodování s akciemi.)
• Investoři, kteří usilují o diverzifikaci ze skladových a dluhopisových trhů. Na rozdíl od veřejně obchodovaných REIT, které mají tendenci do určité míry korelovat s burzovním trhem, výkonnost jednotlivých nemovitostí v portfoliích společnosti Fundrise je obecně odpojena od výkonu na akciovém trhu.
• Investoři ochotni převzít riziko investování prostřednictvím modelu, který dosud nebyl testován výrazným poklesem v oblasti nemovitostí. (Pro pomoc při vytváření tradičnějšího a levnějšího investičního portfolia, podívejte se na naše nejlepší tipy pro nejlepší robo-poradce.)
• Investoři schopni a ochotni provádět důsledný výzkum. Každá z produktů společnosti Fundrise má vlastní kruhový oběžník s nabídkou 200 + stránek, který je podáván Komisi pro cenné papíry a burze, a popisuje poplatky a další podrobnosti. Je to pro investory, aby chodili s otevřenými očima.
• Investoři, kteří nechtějí samostatně vybírat nebo spravovat nemovitosti. Fundrise vyhledává vlastnosti, provádí upisování a určuje, které vlastnosti přicházejí do každé z jejích investičních nástrojů.

Fundrise na první pohled

Nabídka	Podrobnosti
eREIT a eFunds	Investoři si vybírají ze čtyř investičních portfolií, které mají různý sortiment pěti eREIT a dvou eFunds.
Potenciál návratu	Průměrná návratnost za všechny investice společnosti Fundrise v roce 2017 činila 11,44%, po odečtení poplatků, za předpokladu reinvestice dividend podle fondurise (výnosy odrážejí investiční výkonnost vypočítaná podle Fundrise, ne nutně to, co bylo vyplaceno investorům).
Investiční minima	Minimální částka 500 USD pro počáteční portfolio Minimální částka 1 000 USD pro plány doplňkových příjmů, vyvážené investice a dlouhodobý růst.
Poplatky	Poplatek za správu aktiv ve výši 0,85% a poradenský poplatek ve výši 0,15%, mohou však platit další poplatky.
90-denní slib peněz	Podle jeho webových stránek společnost Fundrise "zakoupí zpět svou investici v původní výši", pokud požadujete splacení během prvních 90 dní (mohou se vztahovat omezení).

produkty

Můžete se rozhodnout investovat do jednoho ze čtyř portfolií společnosti Fundrise založených na vašich investičních cílech: Portfolio startéru, Doplňkový plán příjmů, Balanced Investment Plan nebo Plán dlouhodobého růstu. Na druhou stranu, každý z těchto účtů investuje do jiné kombinace eReIT a eFunds, které jsou popsány níže.

Pět eREIT

• Příjem eREIT: Zaměřuje se na dluhové investice do komerčních nemovitostí
• Růst eREIT: Zaměřuje se na komerční nemovitosti, zvláště rodinné domy, které budou časem oceňovat
• Východní pobřeží eREIT: Zaměřuje se na investice do dluhu a kapitálu na východním pobřeží
• Heartland eREIT: Zaměřuje se na dluhové a kapitálové investice na Středozápadě
• Západní pobřeží eREIT: Zaměřuje se na dluh a kapitálové investice na západním pobřeží

Dvě eFundy

Efunds společnosti Fundrise investují do vývoje a prodeje obytných nemovitostí ve velkých městech ve Spojených státech, jejichž cílem je profitovat z poptávky tisíciletí po městském bydlení a nedostatku těchto bytů. Společnost plánuje využít své stávající sítě investorů, aby našla potenciální domácí zákazníky. Současné dvě eFunds společnosti Fundrise se zaměřují na Washington, D.C. a Los Angeles. S každou ze zdrojů eFunds a eREIT investujete do společnosti s ručením omezeným, která provádí obchody.

Podrobnosti o portfoliu

Starter Portfolio

• Minimální investice: 500 USD
• Poradní poplatek: 0,15%
• Poplatek za správu: 0,85%
• Investuje polovinu svých peněz do příjmu eREIT a poloviny v růstovém eREIT

Doplňkový plán příjmů

• Minimální investice: 1 000 USD
• Poradní poplatek: 0,15%
• Poplatek za správu: 0,85%
• Investuje 25% svých peněz v každé ze čtyř eREIT - východní pobřeží, Heartland, západní pobřeží a příjmy

Vyvážený plán investic

• Minimální investice: 1 000 USD
• Poradní poplatek: 0,15%
• Poplatek za správu: 0,85%
• Investuje 20% svých peněz do příjmů eREIT, 18,33% vašich peněz v každé z třech eREIT (východní pobřeží, Heartland, západní pobřeží), 15% v Los Angeles eFund a 10% v růstovém eREIT

Dlouhodobý plán růstu

• Minimální investice: 1 000 USD
• Poradní poplatek: 0,15%
• Poplatek za správu: 0,85%
• Investuje 20% vašich peněz do růstového eREIT, 20% v Los Angeles eFund, 16,67% v každé ze tří eREIT (východní pobřeží, Heartland, západní pobřeží) a 10% ve Washington DC eFund

Účet pro odchod do důchodu

• Minimální investice: 1 000 USD
• Investoři, kteří mají společnost IRA se společností Millennium Trust Company (externí společnost, která udržuje self-directed IRA pro osoby, které chtějí investovat do alternativních aktiv) mohou investovat do některé z eREIT, za roční poplatek 75 USD za eREIT, který je vyplácen společnosti Millennium Trust limit na 200 dolarů ročně).

Tam, kde svítí Fundrise

Nízké investiční minima: Pokud se vám líbí myšlenka dostat se do soukromých realitních obchodů, ale nemáte k tomu velké peníze, Fundrise vám může vyhovovat.

90-denní příslib slibu: Podle jeho webových stránek společnost Fundrise "zakoupí zpět svou investici v původní výši", pokud nejste spokojeni se službou a požádáte o odkup během prvních 90 dnů. To vám umožní ponořit prsty do vody. Omezení se mohou vztahovat, včetně 60denní lhůty po podání Vaší žádosti, podle oběžníků společnosti Fundrise.

Snadno použitelná platforma: Registrace trvá zhruba 10 minut, jestliže to - za předpokladu, že jste již přečetli zdlouhavé informace o investorech (a měli byste je přečíst nejprve). Zadáte svou adresu, telefonní číslo a číslo sociálního zabezpečení a poté zvolíte, zda chcete svůj účet financovat přes převod ACH (tj. Propojením bankovního účtu), a to zadáním bankovních informací sami nebo pomocí bankovního přenosu.

Chcete-li zjistit, jak funguje platforma, otevřel jsem portfólio Starter s 500 dolary. Trvalo mi několik dní, než jsem investoval do financování. Webové stránky jsou snadno použitelné, ale také poměrně zjednodušující. Nenajdete nástroje nebo kalkulačky, ale můžete si prohlédnout informace o každé nemovitosti ve svém portfoliu.

Tam, kde je Fundrise nedostatečné

Průhlednost poplatků: Fundrise říká, že šetří peníze investorů tím, že vytváří relativně přímý vztah mezi investory a nemovitostmi. Například, na rozdíl od některých webových stránek, neexistuje žádný zprostředkovatel brokerů jako zprostředkovatel na Fundrise, a to šetří náklady.

Existují ovšem náklady na předem, které investorům složitě vidí. Zatímco společnost Fundrise jasně upozorňuje na poplatky za správu aktiv a na poradenství, musíte se naučit, aby se dozvěděli o dalších nákladech.

Fundrise není v tomto ohledu sám. V odvážném novém světě investic do nemovitostí on-line společnost zveřejňuje odkazy na oběžníky a další dokumenty, které jsou stovky stránek dlouhé, pohřbené, ve kterých jsou informace o poplatcích, které by investoři měli vědět. (Prohlédněte si toto upozornění od úřadu pro regulaci finančního průmyslu nebo FINRA, kde se dozvíte více o rizicích, které je možné sledovat s neobchodovanými společnostmi REIT.) Webové stránky společnosti jsou navíc nabité okázalými obrázky vlastností a diagramů předpokládaných výnosů, které nevyhnutelně vzrostou. doprava.

Například jsem investoval 500 dolarů v srpnu 2017. Když se přihlásím do svého účtu, vidím graf ukazující můj "hypotetický plánovaný návrat" od roku 2019 do roku 2034:

Screenshot účtu Fundrise, 5. dubna 2018.

Tato stránka mezitím zobrazuje stav mého portfolia:

Screenshot účtu Fundrise, 5. dubna 2018

Grafy jsou hezké, ale jasné upřesnění poplatků a výdajů v předstihu by usnadnilo investorům inteligentní volbu. Do té doby je třeba vzít v úvahu některé poplatky:

• Akcie v produktech společnosti Fundrise mohou být prodány za prémie na jejich hodnotu, což znamená, že můžete zaplatit například 10 USD za akcii za eREIT, který má čistou hodnotu aktiv ve výši 9,50 USD. Tento rozdíl působí jako druh zatížení prodeje.
• Stejně jako u každé transakce s nemovitostmi existují organizační a nabízené náklady, které přinesou eREIT a eFunds. Fond Fundrise říká, že běží 0% až 2% peněz získaných od investorů. Správce je hrazen za tyto nabízené náklady z eREIT nebo eFund v měsíčních splátkách, které nepřesahují 0,5% celkových výnosů fondu.
• S eFunds existuje potenciální vývojový poplatek až 5% z celkových nákladů na vývoj, s výjimkou pozemků, říká Kendall Davis, viceprezident pro investice na Fundrise. Tento poplatek by platil, kdyby společnost Fundrise měla rozvíjet projekt sám, než aby použila externího vývojáře, říká.
• V budoucnu, když jedna z fondů eFunds prodá nemovitost, může být po splacení dluhu na úrovni nemovitosti možný poplatek ve výši 1,5% z hrubého výtěžku, uvedl Davis a poznamenal, že Fundrise by chtěl snížit náklady jednáním jeho vlastní zprostředkovatele, aniž by prošel tradiční realitní makléř. (Pokud by společnost Fundrise prošla makléřem, z hrubých výnosů by vyplynul poplatek makléře.)

Před potápěním zvažte:

• Crowdfunded investování do nemovitostí musí být ještě testováno během poklesu. V případě dalšího selhání bydlení, jako je ten, který začal v roce 2006, je možné, že investoři v produktovém portfoliu Fundrise by se v podstatě dostali do banky - všichni chtějí okamžitě splatit své akcie. V takovém případě by Fundrise mohl být nucen odložit odkupy pro některé investory. Tam jsou neznámá, takže pokud jste riskantní, zůstaňte pryč. (Existuje více než jeden způsob, jak investovat do nemovitostí - zjistěte, který typ je pro vás vhodný: 5 způsobů, jak investovat do nemovitostí.)
• Jak jste rozmanité? Vezměte v úvahu všechny vaše nemovitosti, včetně vašeho domova a veřejně obchodovaných REIT ve vašem investičním portfoliu, při posuzování míry rozložení vašeho portfolia. Přečtěte si náš příběh o tom, jak může diverzifikace snížit riziko investování.
• Materská společnost Fundrise dosud nevygenerovala žádné zisky a vznikla čistá ztráta podle oběžníku společnosti v červenci 2017. Přesto každá realitní dohoda je její vlastní entitou oddělená od mateřské společnosti. "Investoři by ztratili peníze jen tehdy, kdyby skutečné nemovitosti skončily bankrotem," říká Mark S. Roderick, advokát Flaster Greenberg, který se specializuje na on-line real estate a crowdfund společnosti.
• Investování s Fundrise znamená vázání vašich peněz na chvíli. Můžete požádat o splacení svých akcií čtvrtletně, avšak v závislosti na délce investice můžete platit poplatek. Poplatek, který je zaplacen eREIT nebo eFund, se vypočítá jako sleva na hodnotu ceny akcií: 0%, pokud se za prvních 90 dnů; 3% sleva, pokud byly akcie drženy nejméně 90 dní, ale méně než tři roky; 2%, pokud jsou akcie drženy nejméně tři roky, avšak méně než čtyři roky; 1%, pokud jsou akcie drženy nejméně čtyři roky, avšak méně než pět let. Neexistuje žádná sleva na splacení akcií držených pět nebo více let. Mohou existovat další poplatky spojené s vykoupením a plán zpětného odkupu může být pozastaven bez předchozího upozornění. Pokud příliš mnoho investorů požádá o zpětné odkupy najednou, výplaty mohou být zpožděny. Dotčené investoři mohou preferovat investování prostřednictvím standardního účtu zprostředkování, který vám umožní přístup k širokému spektru investic. (Zde je postup, jak otevřít účet zprostředkovatele a co je třeba zvážit dříve.)
• Když jsem se rozhodl vykoupit své akcie, nemohl jsem najít pokyny na webových stránkách, a tak jsem e-mailoval Fundrise na jejich obecné e-mailové adrese. Po několika dnech jsem obdržel e-mail s odkazem na stránku Fundrise, abych uplatnil své akcie, a graf, který podrobně popisuje, jak budou moje akcie prodávány se slevou (držel jsem je déle než úvodní 90denní období). V tomto okamžiku byl proces zahájení vykoupení jednoduchý a trval jen pár minut. Musím počkat až do konce čtvrtletí, aby byla moje žádost zpracována. Jak však oběžník uvádí, Fundrise "nemůže zaručit, že finanční prostředky vyčleněné na plán zpětného odkupu budou postačovat k tomu, aby vyhověly všem požadavkům podaným v kalendářním čtvrtletí."

Další podrobnosti naleznete na webu Fundrise.