CFPB přebírá hypotéky

Vzhledem k tomu, že byla v červenci 2010 podepsána Úřad pro ochranu finančních spotřebitelů v rámci zákona o reformě a ochraně spotřebitele Dodd-Frank Wall Street, zahájila křížovou výpravu s cílem zlepšit postupy při poskytování hypotečních úvěrů a řešit stížnosti spotřebitelů. Jedna ze svých prvních iniciativ, "Know Before You Dloužíte", se snažila spojit dvě federálně požadované informace o hypotékách do jednoho jednoduchého, jednotného dokumentu s zvýrazněnými náklady a riziky, což spotřebitelům usnadňuje srovnávací obchod.

S 8 miliony Američanů, kteří čelí uzavření trhu od doby, kdy na konci roku 2006 došlo k propadu bubliny na bydlení, jsou problémy s hypotékami na seznamu priorit CFPB a začala zásadní revize systému hypotečních úvěrů. Ve skutečnosti CFPB zahájila tolik iniciativ týkajících se hypoték, je naprosto obtížné udržet je v pořádku.

Jsme šťastní, že jsou tu hlupáci, kteří vysvětlují přesně to, co CFPB nedávno vedlo, a co by mohlo znamenat pro budoucí regulaci hypoték a legislativu. Přečtěte si další informace o čtyřech hlavních hypotečních projektech, které CFPB v poslední době pracuje.

1. Uvedení služby zpět do servisu hypotéky

Základy: V dubnu CFPB oznámila své plány na reformu hypotečního servisu tím, že řešila dvě z hlavních stížností majitelů domů: drahé chyby a "runaround" mnoho zkušeností, když se snaží zabránit uzavření trhu. Hypoteční servery, kteří vybírají platby od dlužníka jménem majitele úvěru, jsou zpravidla odpovědní za služby zákazníkům, escrow účty, sbírky, úpravy úvěrů a zabavování. Přestože většina dlužníků nevybírá své hypoteční služby a protože vlastník úvěru není původním věřitelem, obsluha byla obviněna z necitlivosti vůči potřebám spotřebitelů. Již před finanční krizí se někteří spotřebitelé stěžovali na špatné praktiky poskytovatelů služeb a chaotické, neorganizované vedení záznamů. CFPB říká, že má za cíl vyřešit mnohé z těchto problémů s některými novými pravidly. Konkrétně se jedná o následující pravidla:

• Jasné měsíční výpisy z hypotéky
• Upozornění před úpravami úrokových sazeb
• Možnosti, aby se zabránilo nákladné "Silou-umístěné" pojištění (pojistné riziko zakoupené správcem k ochraně majetku)
• Včasné informace a možnosti, jak zabránit uzavření trhu
• Platby byly okamžitě připsány
• Záznamy jsou aktuální a přístupné
• Chyby byly opraveny rychle
• Přímý a průběžný přístup k týmu zabraňujícímu uzavření trhu s poskytovateli služeb

Kontrola: Někteří zastánci spotřebitelů kritizovali navrhované reformy CFPB a trvají na tom, že nejsou dostatečně obtížné. "Existuje limit pro to, co CFPB může udělat, pokud nebude mít pevná pravidla," říká Diane Thompson, advokátka v Národním ústředním právu spotřebitelů, který napsal hodně o problémech s poskytováním hypoték. Říká se, že návrhy CFPB jsou "zklamáním", zejména pravidlem týkajícím se silového pojištění domácností, které je často uloženo s malým nebo nulovým upozorněním a může posílat majitele domů na selhání nebo uzavření trhu.

Silné pojištění je skutečný problém - je to nesmírně nákladné a je těžké jej včas odstranit, a to i v případě, že spotřebitel předloží důkaz o správné pojistné smlouvě. Americký bankéř zjistila, že bankovní pravidla by mohly stát 10 krát obvyklé tržní sazby a že mnoho z největších finančních institucí vlastní silové subvence na pojištění. Někteří se domnívají, že návrh CFPB se nezabývá vysokými náklady na silové pojištění nebo střet zájmů, který vzniká v případě, že banka s sebou uzavře smlouvu o koupi nákladné pojistky.

Podle navrženého pravidla CFPB by banky a poskytovatelé úvěrů dali majitelům domů dvě šance, aby dokázali, že mají pojištění předtím, než se uchýlí k silám. Poskytovatelé služeb by rovněž museli poskytnout majiteli domů dobrý odhad o tom, kolik bude pojistná smlouva, která by se stala silou. Ale Thompson tvrdí, že návrh není dostatečně daleko a "se zdá být naprosto nedostatečný při řešení zpětného odkupu nebo sdílení zisku s partnery nebo jinými osobami."

2. Ujistit se, že hypotéky mohou být splaceny

Základy: CFPB navržená pravidlo pro splácení a kvalifikované hypotéky (QM) by znamenalo zvýšit hranici pro dlužníky, kteří chtějí dokázat, že mohou splácet své půjčky, takže klamavé, spletité "lhářské půjčky", které přispěly k finanční krizi v roce 2008, mohou být v budoucnu. Právní předpisy týkající se schopnosti splácet vyžadují od věřitelů, aby provedli přiměřené posouzení schopnosti dlužníka splácet úvěr v dobré víře a pravidlo QM definuje "kvalifikované hypotéky", které jsou strukturálně bezpečnější a budou odpovídat normám, které to činí rozumným očekávat, že dlužník bude schopen splácet úvěr.

Pravidla, která byla navržena v květnu minulého roku, vedla k vytvoření přibližně 1 800 komentářů před uplynutím období zpětné vazby. CFPB nedávno oznámila, že opět přijímá připomínky ke shromažďování dodatečných údajů o úvěrech a soudních sporech pro věřitele, ačkoli je podle federálních zákonů nutné, aby finalizoval pravidlo do ledna 2013. Bude i nadále přijímat komentáře do 9. července 2012.

Kontrola: Zatímco zastánci se domnívají, že pravidla zajistí, že věřitelé udělají bezpečnější půjčky, kritici se obávají, že budou věřitelé také více obezřetní, a tím nebrání odpovědným dlužníkům získat hypotéky. Bankovní a spotřebitelské skupiny se rovněž obávaly úzkých omezení, která by pravidlo QM ukládalo dlužníkům, což by pravděpodobně stanovilo standard založený na příjmech dlužníků, aby určilo, kolik dlužníků by mohlo uzavřít bez zohlednění regionálních změn cen bydlení. Obě skupiny intenzivně lobbovaly CFPB, aby návrh změnily a omezily je.

Mezitím národní asociace federálních družstevních záložen (NAFCU) nedávno poslala dopis, který požaduje, aby CFPB definovala kvalifikovanou hypotéku jako bezpečný přístav proti soudnímu sporu, což by bylo "jediným prostředkem, jak zajistit, aby největší počet dlužníků, nejbezpečnější a nejdostupnější možnosti udržitelného úvěru dostupného prostřednictvím QM."

A pak několik průmyslových skupin - včetně Asociace amerických bankéřů, Asociace nezávislých komunitních bank, Asociace hypotečních bankrů a Národní asociace realitních kanceláří - požádala CFPB o uspořádání panelu, který by diskutoval o tom, jak by nové hypoteční úvěry měly dopad na malé podniky, říkali by, že budou v souladu s nejlepšími postupy v oblasti regulace.

Tolik drama! Bude to pravděpodobně brzy umřít, protože všechny připomínky budou muset být v červenci 9. Poté CFPB může dostat praskliny na přípravě finalizovaných právních předpisů před lednem.

3.

Základy: CFPB pracuje také na aktualizaci pravidel pro kompenzaci úvęrových pûvodcû vydaných Radou federálních rezerv minulý rok.

Dlužníci mohou platit body, vyjádřené jako procento z částky úvěru, za nižší úrokovou sazbu. (Například, dlužník by mohl zaplatit 1 bod nebo 1 000 dolarů za půjčku ve výši 100 000 USD a dostat sazbu 3,5% namísto 4%.) Nová pravidla by vyžadovala, aby věřitelé skutečně snížili úrokovou sazbu, stejně jako nabízet úvěr bez bodu, takže dlužníci by mohli porovnávat další nabídky. CFPB by rovněž zakázala vzniklé poplatky, které jsou označovány jako "počáteční body", které se liší podle velikosti úvěru a jsou příliš snadno zaměňovány se slevovými body.

CFPB uvedla, že stále zvažuje udělení výjimky z poskytnutí bodů a poplatků, což by spotřebitelům umožnilo zaplatit jisté předem stanovené body a poplatky v maloobchodních a velkoobchodních úvěrových transakcích, pokud věřitel kompenzuje originální úvěr (LO), pokud Původní poplatky se nemění s velikostí úvěru.

Kontrola: Během celodenního setkání v květnu se zástupci CFPB a Národní asociace hypotečních makléřů (NAMB) sešli, aby diskutovali o kompenzacích LO. CFPB varovala, že do ledna 2013 musí provést změny stávajících plánů kompenzací, nebo by nebyly povoleny žádné poplatky za hypotéky - jak to udělil zákon Dodd-Frank.

"Když se [CFPB] ptali, zda dělají studie o LO [origination loan] comp, říkaly, že všechny jejich studie předcházely LO comp", říká Valerie Saundersová ze společnosti RE Financial Services. "Proč to dělají teď? Protože máme časovanou bombu. Něco se musí stát do 21. ledna 2013, nebo bude schopnost účtovat body, poplatky a diskontní body.

CFPB uvedla, že shromažďuje informace o problému a bude poslouchat zpětnou vazbu hypotečního průmyslu. Zástupci hypoték i nadále hlučí o své autoritě. Nedávná zpráva od advokátní kanceláře K & L Gates nastínila situaci ohledně odškodnění LO a varovala, že změny CFPB mohou v tomto odvětví "vyvolat seismické šoky".

"Zatímco se zdá, že CFPB se snaží vyhnout se" významné restrukturalizaci "cenotvorby hypoték, jsou navrhovaná omezení diskontních bodů a poplatků za vzniklé platby v transakcích placených věřiteli, jak jsou popsány výše, stále velmi závažné a pokud by si osvojili vlastní nejistotu - včetně toho, zda si spotřebitelé mohou vybrat, jak zaplatit za svůj hypoteční úvěr, "napsal Kris Kully z K & L Gatesové.

4. Kombinace dokumentů TILA / RESPA (nebo způsobení spousty nadskupin nad formuláři)

Základy: Konsolidace dvou klíčových federálních informací o hypotékách, zpřístupnění informací o dvoustranových informacích o pravdě v poskytování úvěrů (TILA) a zpřístupnění třístránkového zákona o zúčtování nemovitostí (také nazývaného prohlášení o vypořádání HUD-1) byla první částí CFPB " Dozvědět se před vámi ". V lednu testovala CFPB dva nové prototypy pro nově konsolidovaný závěrečný formulář, který byl přezdívaný Butternut a Hemlock. Oba byly navrženy tak, aby jasně a jednoduše uváděly podmínky kupovaného úvěru, náklady na služby potřebné k uzavření úvěru a všechny podmínky a požadavky, které spotřebitelům usnadňují najít a porozumět hypoteční informaci, kterou potřebují.

Kontrola: Zprávy společnosti TILA a RESPA uvádějí podrobnosti o dvou souvisejících, avšak odlišných krocích v procesu hypotéky: půjčování hypoték a nákup domů. Prezident a generální ředitel NAFCU Fred Becker zdůraznil, že konsolidovaný formulář by vyžadoval, aby družstevní záložny vyplnily část dokumentu RESPA, která by představovala výzvy.

"Většina družstevních družstev nemají stávající odborné znalosti týkající se personálu, aby tyto úkoly splnili," řekl. "Dále vzhledem k složitosti a zákonným závazkům to není typ práce, pro kterou by stávající zaměstnanec mohl být snadno vyškolen."

Becker dodal, že společnost NAFCU se také zabývá konfliktním mandátem, který drží věřitele přísnějším standardům a zároveň umožňuje dlužníkům poskytovat méně informací předem. "Společnost NAFCU se ptá, zda je pro CFPB rozumné nebo spravedlivé, aby držitelé úvěrů drželi ještě přísnější normy (pokud jde o poskytovatele třetích stran, ne méně), přičemž současně snižuje množství informací a dobu, po kterou musí věřitel vykonávat náležitou péči a přezkoumat aplikace."

Zdá se, že CFPB se obrací na připomínky, které obdržel, a má za to, že má za cíl předložit návrh návrhu do 21. července.

První kroky k lepší ochraně spotřebitelů při hypotékách

Tyto čtyři iniciativy ilustrují, jak CFPB tvrdě začala přehodnocovat proces hypotéky, i když čelí opozici. V budoucnu můžeme očekávat, že v lednu 2013 budeme mít více navržených předpisů pro hypoteční průmysl a dokonce i některé finalizované právní předpisy - i když ne bez energického lobbování a protestovat na každém kroku od zástupců zastánců spotřebitelů, bank a zástupců hypotečního průmyslu. Je to proces, který zahrnuje spoustu poslechu, revidování a navrhování, ale doufám, že s novými politikami od příštího roku budou také skutečné kroky.