Co CFPB je nová schopnost platit pravidlo znamená pro vás a vaše hypotéky

Úřad pro ochranu finančních spotřebitelů konečně udělal to, co akcionáři finančního průmyslu nedokázali udělat před deseti lety. Během tohoto měsíce prošly rozsáhlou regulací o 800 stranách a rozhodly, že před tím, než banky poskytnou hypotéku, by se měly snažit o dobrou víru, aby zjistili, že dlužník je bude moci vrátit zpět.

Předpisy vydané pod dohledem reformy finančního sektoru Dodd-Frank upraví nařízení Z a vstoupí v platnost 14. ledna 2014.

V některých ohledech je soubor nástrojů regresu finančním průmyslem, který hledal způsob, jak omezit odpovědnost za případné špatné půjčky v "hypotečním úvěru". Jedna strategie navrhovatelů, která se proti bankám používá k tomu, aby je zapadla do zapisování hypotečních zůstatků, je tvrzení, že banka půjčila peníze majitelům domů, protože věděla, že pravděpodobně nebudou moci platit a že banka brzy uzavře velmi ceněný domov.

Hlavním ustanovením nařízení bylo zřízení "bezpečného přístavu". Pokud věřitel při vydávání hypotéky přeskočí určitými obručími, předpisy znemožňují spotřebitelům později napadnout hypotéku. Poskytovatel úvěru je chráněn před soudními spory - což je ustanovení, které se domnívá, že úvěrové instituce uvolní více kapitálu, aby uvolnilo těsný hypoteční trh.

Zde jsou obruče - a co znamenají:

Věřitelé musí ověřit informace o příjmech a úvěrech z rozumně spolehlivého zdroje třetí strany.

Před několika lety, kdybyste byli zaměstnanci na špičkách nebo jste byli samostatně výdělečně činní a měli byste si těžko ověřit příjem, mohli byste pracovat na plnohodnotných požadavcích na úvěr, zaplatit trochu více úroků a získat " příjmové půjčky? Bude to v budoucnu těžší. K tomu, aby se hypotéka kvalifikovala podle ustanovení o bezpečném přístavu, bude banka potřebovat nějaký důkaz. V praxi to bude pravděpodobně znamenat, že budete muset tento příjem prohlásit, tak to ukáže na vašem daňovém přiznání - a platit daně z toho. Jako bys měl dělat po celou dobu.

Povolený poměr dluhu k příjmu je omezen na 43 procent.

To znamená, že jakmile bude hypotéka vydána, náklady na dluhovou službu dlužníka, včetně hypotéky, kreditních karet, půjček na automobily, dluhu studentských půjček a téměř všech ostatních zaznamenaných úvěrovými úřady, nemohou být vyšší než 43 procent před zdaněním příjem. Není to příliš radikální změna - 43 procent se blíží tomu, co VA (správa veteránů), FHA (federální správa bytů) a Fannie a Freddie jsou ochotni již povolit, s malými rozdíly mezi nimi.

U regulovatelných hypoték musí být poměr dluhu k příjmu vypočítán při nejvyšší platbě smluvně možné během prvních pěti let hypotéky.

To znamená, že pokud máte hypotéku ve výši 1.500 dolarů měsíčně, ale pokud úrokové sazby stoupnou a banka má právo zvýšit Vaši platbu na 1.900 dolarů měsíčně jako výsledek kdykoliv během prvních pěti let života úvěr, musí být poměr DTI vypočítán na základě platby ve výši 1 900 dolarů za měsíc, nikoliv za platbu 1 500 USD za měsíc. To omezuje použití hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, aby pomohlo okrajovým majitelům domů, aby získali nárok na hypotéky, které se nemohly dotknout za podmínek s pevnou úrokovou sazbou.

Kvalifikované hypotéky nemohou být pro termíny delší než 30 let.

Ke konci boomu s nemovitostmi bylo pro lidi tak těžké, aby získali nárok na 30leté hypotéky, které věřitelé využívají rozšířené financování - včetně 40 let hypoték. Ty jsou dosud legální, ale nebudou mít nárok na ustanovení týkající se bezpečného přístavu. Věřitelé nemohou použít tento trik k obcházení pravidel DTI.

Úrokové a záporné amortizační půjčky nebudou splňovat podmínky.

Do roku 2005 - výška šarvátky v oblasti nemovitostí, téměř čtvrtinu všech vydaných hypoték byly úvěry "pouze na úroky". To znamená, že jste zaplatili pouze úroky a celá jistina přišla splatná, například, pět let. Počet hypotečních zástavních listů držených společností Freddie Mac se zvýšil o více než 500 procent z 25 miliard dolarů v roce 2005 na 159 miliard v roce 2007. Jeden obchodník s hypotékami na jihu Floridy mi v roce 2006 řekl, že více než polovina jejích obchodních aktivit v té době byla v zájmu (jsme oba souhlasili, že to nebude skončit dobře).

Předpokládalo se, že v té době by bylo snadné refinancovat do vysoce ceněného majetku za pět let, a ty byste mohl zaplatit hlavní za vaši volno.

"Vysoce oceněná část" této rovnice se samozřejmě ukázala být příjemná.

Úvěry pouze na úroky již nebudou kvalifikované hypotéky. Totéž platí pro úvěry se záporným dluhem. To znamená půjčky, ve kterých jsou vaše platby skutečně nižší než úroky, takže vaše zbývající zůstatek se skutečně zvyšuje po dobu trvání úvěru.

Nové předpisy také diskvalifikují úvěry na "balónové platby" - část a část úvěrového světa záporného a záporného úvěru - s výjimkou omezených případů ve venkovských oblastech, kde jsou tyto úvěry již běžné.

Zajímavé je, že regs poskytují spotřebitelům podněty k získání úrokové půjčky: Vzhledem k tomu, že tyto půjčky nebudou "kvalifikované hypotéky", zachová se právo dlužníka žalovat. Ale věřitelé mají odpovídající odrazivost, aby jim poskytli.Následkem toho budou pravděpodobně vyšší náklady na tyto druhy úvěrů, stejně jako nyní vzácná 40letá hypotéka. Koneckonců, věřitelé očekávají, že budou kompenzovány za zvýšené riziko nekvalifikované hypotéky.

Kvalifikované hypotéky mohou mít body a poplatky rovnající se ne více než 3% úvěru.

Nebude to měnič hry, protože většina půjček má již pod touto úrovní body a poplatky. Jeho dopady se projeví především mezi hypotečními makléři a ve světě subprime, kde mají dlužníci méně možností. Tři procenta jsou společné stropy už nějakou dobu.

Kvalifikované hypotéky mohou být oceněny nejvýše 1,5 procenta nad primárním.

To může být obtížné, protože se chlubí cenovými kontrolami a cenová kontrola téměř neuspěje. Téměř pravidlo bude mít dopad na trh s rizikovými hypotékami a bude mít nesrovnatelný dopad na dlužníky s nízkým úvěrovým skóre.

Navíc cenová hranice způsobuje potíže, pokud výnosové křivky stoupají. Pokud se výnosy na srovnatelném nehmotném dluhu zvýší a nabídne sladší zisk věřitelům než hypoteční trhy, kapitál bude uprchnout od subprime a alt-A hypotečních fondů. To může být cesta, ale zákon neúmyslných důsledků je neustálou hrozbou.

Co se týká regulace, je však její omezení. Regulátoři se snažili dosáhnout rovnováhy mezi ochranou spotřebitelů před dravými půjčkami nevzdělaným a nevyzpytovaným spotřebitelům a zastavením toku úvěrů do sektoru bydlení.

Pravidlo "Platební schopnost" nezakládá minimální zálohu ani minimální kreditní skóre. Stále je ponecháno věřitelům, aby to určili pro sebe.

Pravidlo také ponechává otevřené okno pro věřitele VA půjčit kvalifikované hypotéky a věřitelé FHA půjčovat s pouhými 3,5 procenta dolů, aniž by běh defoul kvalifikovaných hypotečních pravidel.

Regulátoři také osvobodí poskytovatele VA a Fannie a Freddieho od pravidel až na sedm let. Vzhledem k tomu, že se jedná o tak velkou část hypotečního trhu, budou nová pravidla postupně postupovat. Jedná se o projekt, protože CFPB nechtěla způsobit náhlé narušení tržního trhu s obytnými nemovitostmi.