Zeptejte se odborníka: Co jsou reverzní hypotéky a je pro mě správné?

Pokud byste rádi odpověděli na jednu z vašich investičních otázek v týdenním sloupci Ask the Expert Q & A, napište nám na [email protected]. (Poznámka: Nebudeme reagovat na žádosti o výběr akcií.)

Otázka: Slyšel jsem o reverzních hypotékách, ale o nich moc nevím. Jak mám vědět, jestli je pro mě správný a jak fungují?

Investování:

Bydlení je jednou z nejkontroverznějších tříd aktiv v posledních 10 letech roky. To znamenalo velké přínosy pro mnoho investorů a majitelů domů a zničující ztráty pro druhé. Jako nejrozšířenější třída aktiv v zemi - jako v letošním prvním čtvrtletí, 65% Američanů vlastněných domů - majitelství domů vyvolává na ulici vážné emoce. Pod tímto emotivně nabitým plátnem pomáhá kontroverzní finanční produkt miliony majitelů domů financují jejich odchod do důchodu

Volal reverzní hypotéku, je to zvláštní typ úvěru na bydlení, který umožňuje majitelům domů konvertovat vlastní kapitál na hotovost.

V tradiční hypotéce majitel domu provádí měsíční platby věřiteli část těchto plateb, které snižují jistinu a přidávají do vlastního kapitálu. Ale v reverzní hypotéce, majitelé domů vydělávají kapitál z jejich domovů tím, že obdrží paušální částku nebo měsíční platby.

Kongres vytvořil reverzní hypoteční program v roce 1987 prostřednictvím Federální správy bytů (FHA). Přestože nezávislé finanční instituce skutečně nabízejí úvěry, FHA stanoví pravidla a poskytuje pojištění pro tyto hypotéky.

S reverzní hypotékou majitel domu již nemá povinnost platit hypotéku, ale má možnost dělat takže bez penalizací předem. Do zůstatku hypotéky se připočítávají úroky, které vzniknou. Majitel domu si také ponechává název domu a právo prodat, omezený pouze zůstatek hypotéky.

Způsobilost pro reverzní hypotéku je omezena na majitele domů nejméně 62 let a na domy, které se kvalifikují jako primární bydliště. Hypotéka na domě musí být také dostatečně malá, aby byla vyplacena z výnosů z reverzní hypotéky.

Protože reverzní hypotéka eliminuje měsíční splátky hypoték pro majitele domů, neexistují žádné minimální příjmy nebo úvěrové požadavky. > Další velkou výhodou reverzní hypotéky je to, že výnosy z úvěru jsou osvobozeny od daně a mohou být použity podle uvážení dlužníka. Reverzní hypotéky jsou omezeny na domovy v hodnotě 625 000 dolarů nebo méně, ale u domácností, které přesahují tuto hranici, existuje horní hranice.

Pro mnohé důchodce, kteří během finanční krize v letech 2008 a 2009 prudce poklesli jejich portfolia, cenné aktivum. To činí reverzní hypotéku velmi lákavou volbou pro vytváření příjmů a snížení nebo vyloučení nákladných hypotečních plateb. Ale stejně jako jakékoli investiční a finanční rozhodnutí, existují rizika.

Vysoké poplatky a výdaje

Uzavírací náklady spojené s reverzní hypotékou jsou dva až pětkrát vyšší než standardní hypotéka. hypoteční hypotéka v USA, hypoteční hypoteční úvěr (HECM), který je pojištěn FHA (Home Equity Conversion Hypotéka), existuje řada výdajů na vlastníky domácností.

Prémie hypotečního pojištění (MIP) = 2% z hodnocené hodnoty nebo 1,25%

Počáteční poplatek založený na oceněné hodnotě domu:

1.) Oceněná hodnota pod 125 000 dolarů = 2 500 USD

• 2.) Oceněná hodnota přes 125.000 dolarů = 2% z prvních 200.000 dolarů plus 1% s počtem $ 6000.
• Pojištění titulu: regionální

Poplatky za titul, advokát a kraj: poplatky za regionální ocenění =

USD > Měsíční poplatek za službu = $ 25 - $ 35

• Ačkoli některé z těchto poplatků mohou být financovány z úvěru, mnoho je požadováno před e schválení reverzní hypotéky, což vede k nákladným nadměrným výdajům.
• Úrokové platby a hlavní růst
• Reverzní držitelé hypoték mohou být také předmětem výplaty balónového úvěru prostřednictvím odložených úrokových plateb. To je proto, že úroky se spojí s příkazcem, pokud dlužník nezaplatí úroky, které jsou účtovány. To by mohlo zvýšit konečnou bilanci o mnohokrát více, než je počáteční hodnota úvěru, zatímco málo, pokud nějaká jmění zůstane v domě pro dědice. Pokud však dlužník dluží všechny nebo většinu úroků během bydlení v domácnosti, konečný zůstatek úvěru by se rovnal původnímu zůstatku úvěru.
• Stále zodpovědný za údržbu, daně a pojištění
• reverzní hypotéka zmírňuje finanční zátěž měsíčních hypotečních plateb, majitel domu musí dodržovat všechny daně a pojistné. V reverzní hypotéce, finanční prostředky na daně a pojištění nejsou vypláceny z úschovního fondu. Jsou hrazeny přímo majitelem domů, takže v případě daní nebo pojištění může dojít k selhání reverzní hypotéky.

Potenciální ztráta domů

Avšak v porovnání s největším rizikem reverzní hypotéky se tyto první dva rizika vypadají jako rychlosti. V závislosti na termínu půjčky má reverzní hypotéka vysokou pravděpodobnost, že majitel domu bude nakonec přemístěn. Jakmile je hypotéka splatná, dlužník nebo dědicové panství mají možnost refinancovat dům a udržet si ho, prodávat dům a vyměnit veškeré zbývající kapitál nebo převést domů na věřitele. Jakmile je reverzní hypotéka nazývána splatnou a splatnou, může být dlužníkovi (nebo dědicům) poskytnuto prodloužení doby od věřitele až do jednoho roku.

Pokud je majetek převeden věřiteli, dlužník nebo dědicové nemají další nárok na majetek nebo vlastní majetek v nemovitosti. Poskytovatel se obrátil proti majetku, nikoliv proti dlužníkovi osobně a nikoli proti dědicům dlužníka. Hypotéka tak spadá pod kategorii známou jako "limit neobnovitelných prostředků".

Jedna poslední myšlenka: Reverzní hypotéka může být skvělou volbou pro majitele domů, kteří trpí nedostatečnou hotovostí, ale mají vlastní kapitál. Ale jeho vysoké poplatky a nízká míra návratnosti a potenciální ztráta vlastnictví domu činí reverzní hypotéku drahým zdrojem likvidity, který by měl být pro většinu majitelů domů poslední možnost.

Majitelé domů, kteří mají zájem o reverzní hypotéku, by se měli obrátit na program HECM FHA. Poradci HECM poskytují informace o požadavcích na způsobilost, finančním dopadu a alternativách k získání HECM a splácení úvěru.