4 Tajemství Každý úspěšný dům Flipper ví |
Dva mírní manévrovací učitelé mě naučili všechno, co vím o převrácení domů - a ne v dobrém
Setkal jsem se s touto dvojicí v roce 2006. Byli to velmi milí lidé - ale extrémně agresivní investoři. V Las Vegas nakupovali a přebívali majetek s využitím třetí strany na klíč investující do nemovitostí. Nejprve vydělali spoustu peněz. Ale oni ztratili všechno, přestože věděli lépe.
Jak se to stalo?
Zatímco na každém prodeji profitovali, použili tento zisk na financování větších a větších projektů. To jim dalo smysl v době, kdy se nemovitost ocitla tak rychle. Spíše než používali vlastní peníze (které neměli k dispozici) na rehabilitaci domů, využili úvěr na akcie, který v měsíci vzrostl.
Samozřejmě, když se v roce 2008 zastavil obchod s nemovitostmi, a když se toto ocenění odpařilo, uvízly majetky, které nikdo nechce koupit nebo pronajmout. A oni byli na háku za velmi velkou akciovou linku, kterou si nemohli dovolit zaplatit. V důsledku toho ztratili realitní impérium, které tak tvrdě pracovali.
Zatímco tito lidé utrpěli velké množství, jejich ztráta ilustruje některé ze čtyř tvrdých a rychlých pravidel, které obracejí dům, které jednoduše nelze ignorovat:
1. Musíte rozumět vašim rizikům.
Je zřejmé, že když se podíváte na více dluhů, vaše riziko se spojí. Kupujete pouze peníze za peníze. Žádné hypotéky. Žádné linie vlastního kapitálu. Pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste tyto obchody vyměnili sami, přijměte tichého partnera, který má hotovost a rozdělí zisky.
Problémem s půjčkami je, že jsou pevnou povinností, kterou musíte splatit, bez ohledu na to, co. Když výše uvedený pár nemohl provést platby, ztratili všechno. Pokud však přijmete akciového partnera, nemusíte přicházet s žádnými penězi, dokud nebude zisk z prodeje.
Také půjčování peněz vyžaduje čas a stojí peníze. Řekněme, že plánujete převrácení dvou domů během následujících 12 měsíců. Dále předpokládejme, že pro každou transakci potřebujete 100 000 dolarů. Může to trvat 30 nebo více dní, než se uzavřete s každou půjčkou a stáváte za každé započítání půjčky 2 000 dolarů za body nebo poplatky.
To znamená, že strávíte dva měsíce v čekání a zaplatíte 4 000 dolarů. Půjčky na investice do převlékání domu jsou nákladné.
A kvůli časovým zpožděním bude pro vás těžší konkurovat kupujícím, kteří mají hotovost na ruce. V důsledku toho skončíte s méně atraktivními transakcemi, které kupující v hotovosti nechtějí.
V podstatě to činí půjčky investovat ještě dražší.
2. Musíte pochopit, kde je zisk.
Když se otočíte domů, musíte se rychle pohybovat. Nejenže potřebujete koupit rychle, je třeba prodat dům rychle - a to znamená, že musíte prodávat podmarket.
Pokud počkáte na kupujícího, který je ochoten zaplatit špičkový dolar, budete dlouho čekat a zvýšit riziko, že se trh může obrátit proti vám. Také ztratíte drahocenný čas, který byste mohli využít k tomu, abyste se obrátili na jiné domy.
Pokud váš zisk činí 30 000 dolarů za jednu transakci a za jeden rok proměníte tři domy, dostanete 90 000 dolarů. Ale řekněme, že vydržujete více zisků a vy můžete jen otočit dva domy za rok. I když váš zisk může činit 40 000 dolarů, získáváte stále ještě 10 000 dolarů. Máte to?
Pokud zvážíte důsledky, uvidíte, že za účelem prodeje domácího trhu a dosažení zisku je klíčem koupit ho levně.
To často znamená, že je dobrý nápad koupit nemovitost, která byla uzavřena. Musíte zvládnout svůj trh a najít dobré realitní kanceláře, s nimiž budete pracovat.
3. To nefunguje celou dobu ve všech trzích.
Ačkoli budete mít zisk při koupi domu, chcete převrátit majetek na hodnotícím trhu. Pokud žijete v oblasti, která se nehodí, možná byste to lépe udělali někde jinde.
A pokud ceny domů klesají, hrajete ruskou ruletu tím, že se dostanete do této hry bez ohledu na to, kde jste. Stejně tak nemůžete předvídat, kdy se trh otočí.
Chcete-li být na bezpečné straně, ujistěte se, že budete mít možnost držet se doma jako pronájem nemovitosti na chvíli, v případě potřeby.
4. Rehabbing Works.
Chcete-li vydělat peníze v tomto oboru, musíte pochopit, jaká práce dům skutečně potřebuje, co to bude stát a jak to bude mít vliv na vaši nabídku. To vám dává předpoklady dělat všechnu práci, prodávat dům pod obchodem a stále přinášet zisk.
Vaše nejlepší sázka je koupit nemovitost, která potřebuje kosmetickou práci, která je levná k výkonu, přesto dělá nemovitost mnohem atraktivnější pro kupující.
Projděte projekty, které potřebují strukturální opravu. Pronajme si dobrého dodavatele a nechá ho, aby prohlédl majetek. Nekupujte domy, které potřebují obnovu v koupelně nebo v kuchyni, pokud nejsou super levné. Tato práce vás bude stát velkými penězi a budete mít spoustu času. Podívejte se na jednodušší řešení.
Investiční odpověď: Klíčem k vydělávání peněz je to, že koupíte pravé a lomítko. Kupujete právo, když rozumíte trhu a plánu oprav. Riziko snižujete pouze za použití hotovosti, nikdy si půjčujete peníze a dokončíte rychlou výměnu.
Pokud máte zájem o podnikání, je dalším krokem, abyste zjistili, kolik peněz máte (nebo si můžete dát ruce pomocí investorů) bez půjček. Dále vymezte trh, který má největší smysl a najít dobré realitní kanceláře, s nimiž pracujete. Nejprve proveďte tyto kroky a pak se ujistěte, že odborně rozumíte trhu a rehabilitaci majetku. V tom okamžiku jste připraveni jít.
Tento příspěvek napsal Neal Frankle. Je certifikovaným finančním plánovatelem v Los Angeles, investorem do nemovitostí a vlastníkem stránek www.WealthPilgrim.com a www.mcmha.org
