Refinancování hypotéky? Podívejte se za nedostatek úrokové sazby Rock-Bottom

Rozhodli jste se, že je čas na refinancování hypotéky s nižší úrokovou sazbou, a možná jste agonizováni nad tím, co je známo jako zámek. Kurzy kolísají, takže se musíte rozhodnout, zda se k této sazbě vrátíte nebo čekáte, a doufáte, že k poklesu, který sníží měsíční platbu ještě více.

Náš výzkum, který se částečně opírá o data z Lendy, populárního on-line refinančního věřitele, se dostala do rozhodnutí o tom, zda zamknout nebo čekat. Zde je to, co potřebujete vědět.

Jak fungují refinancování a zámky

Proces refinancování funguje takto: Dokončíte žádost hypotečního makléře nebo hypotečního zprostředkovatele, nejlépe alespoň tři, abyste porovnali ceny, na které se vztahujete, a náklady na půjčky. Jakmile jste původně schváleni, obvykle máte možnost zamknout vaši sazbu, zatímco půjčka půjde prostřednictvím upisování.

Uzamykání zaručuje úrokovou sazbu za určité období, a to iv případě zvýšení sazeb. Pokud však ceny klesnou po uzamčení, nedostanete nižší sazbu. Zámek obvykle trvá týden až několik měsíců, v závislosti na zvoleném období zámku, ale chcete se ujistit, že je dostatečně dlouhá, aby se uzavřela vaše půjčka před vypršením zámku. Někteří věřitelé umožňují dlužníkům platit sazbu místo zámku; jinak byste dostali nižší sazbu, pokud ceny klesnou před zavřením. Ale to také znamená, že zaplatíte vyšší sazbu, pokud zaškrtnete.

Mějte na paměti, že delší dobu zálohování vám stojí v podobě úrokové sazby na vaší půjčce, protože věřitelé se snaží minimalizovat potenciální ztráty. Podle poskytovatele hypotečního softwaru Ellie Mae byl v květnu průměrný čas od podání žádosti k uzavření 45 dní. Hypoteční sazby jsou často uváděny v 15-ti denních "oknech" a za každé další 15denní období zámku se podle zpráv o hypotékách zvýšily úrokové sazby o 12 bazických bodů. Jeden základní bod se rovná jedné stotině procentního bodu.

Jedna lekce je, že spíše než aby se tolik staralo o to, že by se dostalo spodního kurzu, měli by žadatelé o hypotéku refinancovat půjčku, která by mohla uzavřít nejrychleji.

Podívejte se za rychlost srázu

Pokud se vám nepodaří uzamknout refinanční úvěr, pokud jsou sazby nejnižší, rozdíl v potenciálních úsporech je obvykle v krátkých časových intervalech minimální. Lenda analyzovala údaje z měsíčního hypotečního šetření Freddieho Maca, který ukázal, že sazby refi se mezi červencem 2015 a květnem 2016 výrazně nezměnily od týdne do týdne, takže spotřebitelé, kteří postrádali optimální úrokové sazby, to moc neunikli.

Během tohoto 43týdenního období se největší týdenní změna za 30leté úvěry snížila o 12 bazických bodů a v některých týdnech zůstal stejný. Srovnání dvoutýdenních období bylo největší změnou o 22 bazických bodů.

Řekněme, že nejste dosáhli nejnižší sazby o 12 základních bodů a vy refinancujete 30letý úvěr na bydlení se zůstatkem 191 760 USD, což je mediální prodejní cena stávajících domácností v USA v květnu podle Národního sdružení realitních kanceláří, minus 20% zálohu. Můžete refinancovat na 3,8%, ale o týden později klesne 12 bazických bodů na 3,68%. Bylo by ušetřeno 14 dolarů měsíčně z refinancování za úrokovou sazbu o 12 bazických bodů nižší. Mějte však na paměti, že ceny by se mohly pohybovat opačným směrem a skončili byste, kdybyste měsíčně platili více.

Ve vzácných případech se hypoteční úvěry snižují. Když voliči v Británii v červnu schválili odchod z Evropské unie, sazby hypoték v USA klesly o 26 bazických bodů během následujících 8 pracovních dnů. Kdybyste měli zablokovat vaši refinancování těsně před hlasováním, byl byste takový úpadek chyběl. V takovém případě byste se mohli snažit znovu sjednávat nižší sazbu s vaším věřitelem nebo opustit vaši žádost a začít znovu. Budete čelit další hromadě papírových dokumentů a pravděpodobné ztráty poplatku za podání žádosti, ale zachycení toho čtvrtletí by vám ušetřilo asi 28 dolarů měsíčně na základě výše uvedeného příkladu, což je nezanedbatelná částka.

Někteří lidé, kteří refinancují, čekají na uzamčení, a to z různých důvodů. Možná, že očekávají pádu sazeb, nebo možná nevěnovali pozornost doložce o zámku v papírové horu, kterou podepsali. Někteří 276 dlužníků, kteří refinancovali s Lendou po dobu 43 týdnů, počítali s mediánem tří dnů, aby uzamkli svou sazbu po schválení. Nicméně 30% těchto refinancování čekalo alespoň jeden týden, než se zamknout, a 19% alespoň dva týdny, přestože mohli téměř okamžitě zamknout.

Čekání na uzamčení může být v kolečkách

Není jasné, proč někteří lidé nezamykají hned, kdy neexistuje způsob, jak si být jisti, které směrové kurzy půjdou ze dne na den. USA se od roku 2010 nacházejí v prostředí s klesajícími sazbami a tento názor může být v hře, když spotřebitelé váží rozhodnutí o zámku.

Zablokování sazby zajišťuje, že budete platit slibovanou sazbu bez ohledu na to, co se děje na trhu.

"Pro kohokoli, kdo chce, aby to bylo správně, když se blížíte k těmto vrcholům, vzduch se stane velmi tenkým a musíte být připraveni vzdát vše, pro co jste pracovali," říká Jim Sahnger, originální splátka hypotéky s Schafferem Hypotéka Inc. v Palm Beach Gardens, Florida. Snaha o časové úrokové sazby jednoduše vkládá kostky, dodává.

"Pokud zamykáte rychlost, víte, co máte," říká."V okamžiku, kdy rozhodnete o uplatnění, nabídne vám v tomto okamžiku sazbu."

Pokud je získání refi ideální pro vaši osobní finanční situaci, může být moudré jednat, když vidíte míru, kterou víte, že si můžete dovolit spíše než čekat na snížení sazeb. Plovoucí sazba vám dává šanci skončit s vyšší sazbou, ale také vás vystavuje riziku, že ztratíte peníze tím, že uvíznete s vyšší mírou. To je zvláště riskantní pro dlužníky, kteří chtějí uzavřít největší půjčku, na kterou mohou získat nárok.

Refinanční sazby v polovině roku 2016 byly nejnižší za desetiletí, takže nemohou jít mnohem nižší. To snižuje možnost čekání ještě delší.

Nejste si jisti, zda je ten správný čas na refinancování hypotéky? Použijte kalkulačku na refinancování hypotéky na webu, abyste zjistili, kolik byste mohli ušetřit, a pokud to pro vás dává smysl.

Metodologie

Vypočítat rozdíl v cenách 12 a 26 bazických bodů: Použili jsme příklad 30leté půjčky s zůstatek 191 760 USD na základě mediánových prodejních cen stávajících domů v USA v květnu o 239 700 dolarů, podle National Association of Realitní kanceláře. Na zálohu jsme odečetli 20%. Měli jsme měsíční platby za úrokové sazby 3,54%, 3,68% a 3,8%.

Emily Starbuck Crone je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.