Refinancování hypotéky: jak vědět, kdy je čas správný

Obsah:

Budou brzy růst hypoteční sazby?
Kolik bych ušetřil na měsíční platbu?
Budou tyto úspory stačit k tomu, aby se refinancování stalo užitečným?
Je čas změnit typ úvěru, který mám?
Jak vypadá můj kredit?
Dolní řádek

Každý miluje úsporu peněz, zejména pokud jde o největší měsíční výdaje majitelů domů: hypotéka. Možná se snažíte snížit tento účet refinancováním hypotéky. Nebo možná přemýšlíte o refinancování, protože se bojíte, že úrokové sazby míří nahoru a je to vaše poslední šance na lepší obchod.

Hypoteční úrokové sazby jsou stále historicky nízké a můžete mít spoustu úvěrových možností, ale určitě potřebujete určitý čas, abyste zjistili, zda je refinancování tou nejlepší volbou právě teď. Jak dlouho máte v úmyslu zůstat ve svém domě, vaše finanční cíle a kreditní profil hrají roli při rozhodování o tom, zda - a kdy - k refinancování.

Chcete-li získat představu o tom, kdy má smysl refinancovat váš domov, mluvili jsme s dvěma specialisty na půjčování: Katie Miller, viceprezident hypotečních úvěrů u Navy Federal Credit Union ve Vídni ve Virginii a Tony Julianelle, oblastní manažer prodeje hypoték v Denveru s Wells Fargo.

Zde je několik otázek, které byste se měli zeptat, abyste pomohli rozhodnout, zda je vhodný čas na refinancování:

Budou brzy růst hypoteční sazby?

Když Federální rezerva v prosinci 2015 oznámila, že zvyšuje krátkodobé úrokové sazby o 0,25%, mnoho lidí se obávalo, že se sníží úrokové sazby hypoték. Avšak úrokové sazby hypoték se v krátkodobých sazbách nehýbe, říká Miller.

Jinými slovy, neočekávejte rychlý nárůst, který vás v blízké budoucnosti vymění za refinancování svého domu. Stále máte čas, abyste mohli splácet vysoké úrokové dluhy nebo zvýšit své kreditní skóre - a lépe si postavit, abyste se kvalifikovali pro dobrou refinanční půjčku.

"Kurzy jsou stále poměrně nízké a vidíme, že přichází mnoho refinančních aplikací," říká Miller. Dodává, že mnozí lidé, kteří koupili na trhu vrchol pouze kvůli havárii cen nemovitostí, konečně získali dostatek kapitálu ve svých domácnostech, aby mohli využít refinancování. "Vidíme, že více lidí využívá nízké úrokové sazby s refinancováním hotovosti, aby zaplatili za zlepšení domu."

Hypoteční sazby se v roce 2016 mírně zvýší, ale až do výše 5% nebo více, říká Miller, pravděpodobně získáte konkurenční sazbu, pokud je vaše kreditní skóre dobrá a ukážete důkaz o stálém příjmu. (Tip: Použití hypoteční kalkulačky vám může pomoci získat pocit, jaký typ sazeb můžete očekávat.)

Porovnejte sazby refinancování hypoték

Kolik bych ušetřil na měsíční platbu?

Chcete-li vypočítat potenciální úspory, budete muset přidat své náklady na refinancování, jako je například hodnocení, kontrola kreditu, počáteční poplatky a náklady na uzavření. Také zkontrolujte, zda budete čelit trestu za splacení vaší aktuální půjčky dříve. Poté, když zjistíte, na jakou úrokovou sazbu se můžete kvalifikovat na novou půjčku, budete moci vypočítat novou měsíční platbu a zjistit, kolik, pokud vůbec, ušetříte každý měsíc.

Budete také chtít zvážit, zda máte ve svém domě alespoň 20% vlastního kapitálu - rozdíl mezi tržní hodnotou a dlužností. Zkontrolujte hodnoty nemovitostí ve svém sousedství, abyste zjistili, kolik by váš domov mohl nyní odhadnout. Nespoléhejte se na odhady doménové hodnoty online - jsou to často daleko, ale on-line weby mohou poukázat na nedávné prodejní ceny podobných domů poblíž vás. Místní realitní makléř vám může dát představu o tom, jaký je váš domov.

Vaše kapitálová částka je důležitá, protože věřitelé obvykle vyžadují, abyste si "pojištěli" hypotéku - chránili své finanční zájmy v případě, že jste neplnění - pokud máte méně než 20% vlastního kapitálu. Hypoteční pojištění není levné a je součástí vaší měsíční platby, takže se ujistěte, že ji zabalíte do svých výpočtů o možných úsporech.

Jakmile připočítete všechny náklady na refinancovaný úvěr, můžete porovnat svou "all-in" měsíční platbu s tím, co platíte.

Budou tyto úspory stačit k tomu, aby se refinancování stalo užitečným?

Budete utrácet v průměru 3% až 6% částky úvěru v závěrečných nákladech, takže potřebujete zjistit, jak dlouho vaše měsíční úspory půjde na pokrytí těchto nákladů. Například, pokud by vaše měsíční platba klesla o 100 dolarů, bude trvat 30 měsíců, než se dokonce vrátíte na 3 000 dolarů v závěrečných nákladech. Pokud se pohybujete během těchto 30 měsíců, ztratíte peníze v refinancování.

Zamyslete se nad tím, zda váš současný domov bude v budoucnu vyhovovat vašemu životnímu stylu. Budete překvapeni, ale mnoho lidí to neudělá. Pokud jste blízko k založení rodiny nebo mít prázdné hnízdo a vy refinancovat nyní, je tu šance, že nebudete zůstat ve svém domově natolik dlouho, dokud neporušíte náklady.

Majitelé domů, kteří jsou hluboce zaplatili hypotéky, by měli také pečlivě přemýšlet, než se přeskakují do refinancování, říká Miller. Pokud už máte více než 10 nebo více let, půjčte si refinancování na novou 30-letou nebo dokonce i 20-letou půjčku - i když výrazně snižuje vaši sazbu - na úrokové náklady. Je to proto, že úrokové platby jsou předem naplněny; čím déle jste zaplatili hypotéku, tím spíše každá platba směřuje směrem k hlavnímu povinnému místo úroků.

Je čas změnit typ úvěru, který mám?

Vezměte své předpovědi o tom, jak dlouho budete bydlet v aktuálním domově a pak přemýšlejte o podrobnostech vašeho současného hypotéky. Jakým způsobem se tyto faktory mohou navzájem ovlivňovat, mohou mít ve vašem rozhodnutí roli.

Řekněme, že jste si koupili domov s hypotékou s nastavitelnou sazbou na počáteční dobu pěti let na úrovni přibližně 3%. Plánujete zůstat ještě několik let. Pokud se blížíte době, kdy lze nastavitelnou sazbu obnovit a posunout vyšší, můžete využít refinancování hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na 20 nebo 30 let, abyste získali nastavenou úrokovou sazbu, která nebude kolísat.

Naopak, pokud víte, že se budete pohybovat za několik let, refinancujete na ARM z dlouhodobějšího fixního úvěru vám může pomoci ušetřit více peněz, protože věřitelé nabízejí nižší úrokové sazby z těchto půjček.

>> VÍCE: Tipy, jak snížit domácí výdaje a maximalizovat úsporu refinancování

Jak vypadá můj kredit?

Zvýšilo se vaše kreditní skóre a historie plateb od doby, kdy jste dostali hypotéku? Pokud ano, můžete se kvalifikovat na vyšší úrokovou sazbu, která vám pomůže ušetřit více za měsíc a přerušit ještě dříve.

Na druhou stranu, bít hrubý finanční patch (nebo dva) může udělat číslo na vaší kreditní, a to ovlivňuje vaše schopnost získat nárok na refinanční úvěr, a také sazba, kterou dostanete. Pokud jste pozdě na platbu kreditní kartou, koupil jste nové auto nebo jste získali studentské půjčky, vaše kreditní skóre by mohlo být nižší, než kdybyste si vybrali původní půjčku. Před refinancováním možná budete chtít udělat nějakou opravnou opravu.

"Pokud se potýkáte s platbami, automatizaci všechno tak, aby vám nic nechybělo," říká Julianelle. "Podívejte se také na poměr zůstatků zbývajících kreditních karet k úvěrovému limitu. Pokud vaše kreditní zpráva zobrazuje zbývající zůstatky v blízkosti limitu, který ukazuje vysoké využití. Chcete, aby tento poměr byl co nejmenší, a to splacením zůstatku kreditní karty každý měsíc v plné výši, protože to může mít velký vliv na to, zda máte nárok na novou půjčku."

Další chytrý tah: Zjistěte, kolik zaplatíte každý měsíc kreditní kartou a ostatními vysoce úročenými dluhy. Zjistěte, zda peníze, které jste vynaložili na uzavření nákladů, by bylo lépe vynaložené na zaplacení těchto účtů místo na refinancování vašeho domova. Nebo se možná rozhodněte využít měsíčních úspor, které získáte z refinancování k zaplacení těchto dluhů.

Dolní řádek

Než se poprvé ponoříte do refinancování, posaďte se s věřitelem a udělejte si matematiku, abyste zjistili, jestli byste i v časovém období, který dává smysl, zlomil. Proveďte důkladnou inventarizaci vašich finančních cílů a přemýšlejte o tom, jak váš současný domov splní budoucí potřeby prostoru a umístění.

Nezapomeňte, že pokud se snažíte splácet hypotéku každý měsíc a nemáte nárok na konvenční refinanční úvěr, program HARP je vládní program refinancování půjček, který končí koncem roku 2018, což může snížit vaše finanční zatížení.

Ukládání peněz na hypotéku vám pomůže vybudovat bohatství a kdo to nemá rád? Pokud nyní není ideální čas na refinancování, nepřestávejte připojovat své stávající hypotéky a udržujte svůj kredit v dobrém stavu, takže budete připraveni udeřit, když je správný čas.

Více od Investmentmatome: