Jak 8% hypotečních sazeb změní tvář Homeownership

Navzdory neustále se zlepšující ekonomice a optimismu kolem akciových trhů, sektor bydlení zůstává v hlubokém funkčním stavu. Krize uzavírání trhu se stále rozvíjí, a to na základě alarmující úrovně vyloučení aktivit v letech 2009 a 2010, a proto se může prodlužování neprodaných domácností trvat i několik dalších let.

Jakkoli se to může zdát hrozivé, několik dalších v poslední době se objevily faktory, které pravděpodobně ovlivní sektor bydlení v nadcházejících čtvrtletích a letech, čímž dojde k vyloučení faktoru uzavření trhu. A opět Fannie Mae a Freddie Mac jsou v centru pozornosti, protože investoři diskutují o tom, kde úrokové sazby a následně sazby hypoték domů budou odtud.

Fannie, Freddie a Fed

V posledních týdnech Obamova administrativa spojila své síly s těmi v Kongresu, kteří věří, že hypoteční věřitelé Fannie Mae (Federální národní asociace hypoték) a Freddie Mac (Federální hypoteční korporace) jsou součástí problému, nikoliv součástí řešení. Obě tyto vládou podporované podniky (GSE) poskytly stovky miliard dolarů v zárukách za nízké úrokové půjčky a většina věří, že přispěly k vytvoření prostředí, které vedlo k neudržitelnému boomu v oblasti bydlení.

Vzrůstající počet zákonodárců bipartizující podívej se, jak Fannie Mae a Freddie Mac ostře zmenšili, mohli bychom se stěhovat k hluboké změně na trhu s bydlením. V současné době Fannie Mae a Freddie Mac slouží důležitému účelu: poskytovat místním bankám federální fondy, které pak půjčují majitelům domů. Pokud se tyto organizace zmenšují - nebo jsou zcela vyloučeny, jak někteří političtí naději - věřitelé budou mít jen omezený přístup k federálním fondům. A pokud jsou banky nuceny využít více vlastního kapitálu k půjčování, budou vyžadovat vyšší úrokové sazby, aby kompenzovaly své vlastní zvýšené riziko.

Vyšší úrokové sazby = méně kupujících. A méně kupujících znamená, že ceny nemovitostí mohou dále klesat. Zde je důvod, proč.

Řekněme, že mladý pár chce koupit domov ve výši 200 000 dolarů s 10% předplatnou. K financování 180 000 dolarů při současných úrokových sazbách kolem 5% by se podívali na měsíční částku jistiny a úroků (před zdaněním a pojištěním).

Pokud by však sazby vzrostly na 8% měsíční platba by vzrostla na 1 320 USD. A někdo, kdo se pokusí koupit doma ve výši 400 000 dolarů, zaplatí měsíčně více než 800 dolarů, pokud sazby stoupnou z 5% na 8%.

[Pokud jste připraveni koupit dům, použijte naši Hypoteční kalkulačku a zjistěte, jaká bude vaše měsíční částka jistiny a úroku.]

Konec období

Jedna ze stříbrných obložení nedávné ekonomická krize vedla k tomu, že klesající ceny bydlení je činily mnohem dostupnějšími. Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) se index dostupnosti bydlení zvýšil z 137,8 v roce 2008 na 174,6 v roce 2010. (Hodnota 100 znamená, že rodina s mediánem národního důchodu má přesně dostatečný příjem, aby získala nárok na hypotéku na že průměrná část rodiny dosahuje více než dostatečného příjmu, aby mohla získat nárok na hypoteční úvěr na cenově zvýhodněném domě za předpokladu 20% zálohy.) Pomohly klesající domácí ceny, ale tak došlo k poklesu úrokových sazeb, které nyní začínají k vyššímu trendu. Podle mého matematika by zvýšení úrokové sazby na 8% zničilo všechny zisky, které index NAR zveřejnil v posledních několika letech.

Proč jsem fixován na 8%? Není to jen faktor Fannieho a Freddieho. Jejich stažení z trhu by posunovalo sazby hypoték na 7%, ale zbytek tlaku by vyplýval z očekávaného zlepšení ekonomiky, které by zvýšilo úrokové sazby napříč, možná o 100 až 200 bazických bodů v příštím roce (tj. zvýšení úrokové sazby o 1% až 2%).

Obecně řečeno, silnější ekonomická aktivita vede k očekávání vyšších cen. Federální rezervní banka, která hraje klíčovou roli při stanovování úrokových sazeb, zvyšuje sazby, když ekonomika posiluje. Je důležité poznamenat, že úrokové sazby hypoték sledují sazby na desetiletých pokladničních poukázek a tyto dlouhodobější sazby diktují dluhopisový trh a nikoliv Fed. Nicméně, když Fed vyvolává krátkodobé sazby, stále má silný nepřímý vliv na směnné sazby hypoték

Co to znamená pro domácí kupce

Důsledky jsou pro potenciální domácí zákazníky jasné. Pokud máte v úmyslu koupit si dům a budete muset těžce půjčit, je to pravděpodobně skvělý čas, abyste zamkli úvěr, zejména když ceny domů zůstávají nízké. Pokud si nyní nemůžete dovolit zaplatit, není třeba panika. Místo toho se zaměřte na pokračování v sestavování zálohy a přemýšlejte o hledání skromnějšího domova, než jste původně představil. Chcete-li přidat další překážku, věřitelé nyní požadují zvýšení zálohových plateb ve výši až 20% nebo 30% - což je velká změna ve dnech o 5%. To znamená, že potenciální kupci domů potřebují více času na to, aby si udělali úsporu před tím, než přijdou.

Pokud však máte dostatek hotovosti na akciovém trhu nebo jinde, neměli byste být v žádném spěchu, protože půjčky jsou těžší získat, tabulky se mění ve prospěch těch, kteří mohou platit hotovost. Budete mít menší konkurenci v domově, kterou chcete koupit, a pokud vyšší sazby skutečně snižují poptávku, možná se podíváte na další cenové propady bydlení v budoucnosti.

Pokud již vlastníte dům a vy jste se ponáhl, abyste splatil hypotéku, možná budete chtít znovu využít, protože výpůjční úrokové sazby zůstávají podle historických norem velmi nízké. Peněžní prostředky, které obdržíte v refinancování, mohou získat vyšší výnos v pasivně spravovaném indexovém fondu nebo v placené akciové společnosti s vysokým podílem dividend, než by bylo dosaženo v oblasti bydlení. Pokud se inflace znovu objeví v ošklivé hlavě, jak někteří očekávají, že v příštích několika letech zámek na 5,5% hypotéce vypadá lépe a lépe, když inflace běží vyšší a vyšší.

Sektor bydlení je ovlivněn mnoha proměnnými, není možné přesně vědět, jak budou v příštích letech vystupovat úrokové sazby, domácí ceny a poptávka. Ale akce Fannie Mae, Freddie Mac a Federální rezervy jistě budou sledovat v nadcházejících měsících.

[Další informace o funkci InvestingAnswers: Jak se chránit před rostoucími hypotečními sazbami. >