Jak získat zpětnou hypotéku

Reverzní hypotéka stojí za zkoumáním, pokud chcete v důchodovém věku použít nějaký vlastní kapitál - a plánujete zůstat ve vaší domácnosti v dohledné budoucnosti. Proveďte svůj domácí úkol, abyste věděli, co očekávat, než získáte zpětnou hypotéku.

Zde jsou některé běžné otázky (a odpovědi), které vám pomohou přihlásit a získat zpětnou hypotéku.

Kde dostanu zpětnou hypotéku?

Většina reverzních hypoték je vydávána jako hypotéka na převody vlastního kapitálu nebo HECM, které jsou pojištěny Federální správou bydlení. Takže budete chtít vybrat věřitele schváleného FHA. Reverzní poskytovatelé hypotečních úvěrů, kteří nejsou společností HECM, nabízejí své vlastní produkty, ale nemají stejnou ochranu spotřebitelů jako HECM.

Jak se mohu kvalifikovat pro HECM?

Musíte splnit následující požadavky FHA získat HECM:

• Jste 62 nebo starší
• Vy a / nebo oprávněný manžel, který musí být uveden na půjčku, i když není spoluvlastníkem, bydlí v domě jako své hlavní bydliště. "Způsobilý" manžel / manželka znamená, že jste právoplatně ženatý / á před tím, než požádáte o reverzní hypotéku.
• Nemáte žádné delikventní federální dluhy
• Vlastníte svůj dům přímo nebo máte v něm vysoký podíl
• Účastníte se povinné poradenské schůzky s poradcem HECM schváleným Ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst
• Váš domov splňuje všechny standardy vlastností FHA a požadavky na povodeň
• Pokračujete v placení všech daní z majetku, pojištění majitelů domů a dalších nákladů na údržbu domácnosti, pokud žijete v domácnosti

Jak věřitel vyhodnotí moje žádost?

Váš věřitel provede finanční posouzení, které zahrnuje vytištění vašeho kreditu, hodnocení vaší platební historie a případných hypotečních úvěrů a zajištění toho, abyste neměli aktivní zástavní právo nebo federální dluhy.

Zájemci také vyžadují výkazy příjmů - 401 (k), důchod, sociální zabezpečení, odměny za práci, pokud stále pracujete atd. - které vám ukazují, že si můžete dovolit zaplatit za průběžné náklady na bydlení.

Konečně, věřitel si nařídí posouzení majetku, aby určil, kolik stojí váš dům a kolik si můžete půjčit v reverzní hypotéce.

Proč potřebuji poradenství HECM?

Povinná poradenství vám pomůže lépe porozumět investicemi z reverzní hypotéky od neutrálního třetího odborníka, říká Cara Pierce, specialistka na financování bydlení s Clearpoint Credit Counseling Solutions, poradenskou agenturou HECM schválenou společností HUD.

"Jako poradci nemáme návratky a ve skutečnosti s věřitelem vůbec nehovoříme," říká Pierce. "Dejte nám fakta - bradavice a všechny - a nechte spotřebitele rozhodnout."

Vzhledem k tomu, že si půjčujete proti vlastnímu kapitálu, je důležité pochopit, do jaké míry by reverzní hypotéka mohla vyčerpat tento kapitál v čase, v závislosti na výši půjčky a hodnotě vašeho domova, píše Pierce.

Kolik si mohu půjčit?

Maximální výpůjční limit HECM společnosti FHA činí 679,650 USD. Ale částka, kterou si můžete vyměnit s reverzní hypotékou, se bude lišit v závislosti na věku nejmladšího dlužníka (nebo způsobilého nevlastnícího manžela), aktuálních úrokových sazbách a zhodnocované hodnotě vašeho domova, říká Pierce.

Celková částka, kterou můžete získat v reverzní hypotéce, se nazývá "počáteční základní limit". V prvním roce budete mít strop ve výši 60% vaší počáteční základní jistiny (jak stanoví váš věřitel). Jediná výjimka: Pokud máte stávající částku hypotéky v celkové výši více než 60% vaší počáteční základní jistiny, společnost HECM vám umožní vyčerpat více než 60% na zaplacení úvěru v plné výši plus 10% vaší původní základní jistiny v hotovosti, podle Úřadu pro ochranu spotřebitelů.

Jak dlouho trvá uzavření?

To se bude lišit od věřitele k věřiteli, ale obvykle můžete očekávat, že do 30 dnů uzavřete hypotéku, říká Rob O'Dell, finanční plánovač společnosti Coyle Financial Counsel v Neapoli na Floridě. Posuzování může být nejdelší částí procesu, protože některé trhy mají nedostatek odhadců nemovitostí a vysokou poptávku, konstatuje O'Dell.

Jak a kdy budou mé prostředky rozdány?

Máte několik možností pro vaše platby (to je to, co FHA volá platby, které obdržíte), a to je místo, kde hraje další finanční plánování. Vyhodnocování ostatních příjmů důchodového důchodu a dlouhodobých nákladů na zdravotní péči například ovlivní, jakým způsobem se rozhodnete obdržet reverzní hypoteční prostředky. FHA nabízí dva typy reverzních úvěrů: hypotéku s nastavitelnou sazbou a hypotéku s pevnou úrokovou sazbou.

S ARM můžete zvolit z těchto možností platby:

• Držba: Nastavte měsíční platby tak dlouho, dokud vy (nebo váš způsobilý manžel / manželka) zůstanou v domě
• Období: Nastavte měsíční platby na pevně stanovenou dobu
• Úvěrová čára: Neurčené platby, když je budete potřebovat, dokud nevyčerpáte své prostředky
• Modifikovaná doba trvání: Úvěrové linie a stanovení měsíčních plateb tak dlouho, dokud vy nebo váš vhodný manžel žijete doma
• Upravený termín: Řádek úvěru a nastavit měsíční platby na pevně stanovenou dobu podle vašeho výběru

S hypotékou s pevnou úrokovou sazbou dostanete jednorázovou paušální částku poté, co uzavřete půjčku. Budete chtít mít pevný plán, jak používat výtěžek, ať už jde o splácení dluhů, životních nákladů nebo zdravotních účtů, například.

Jaké další kroky mám vzít?

Mnoho lidí je znepokojeno reverzními hypotékami, říká O'Dell, protože slyšeli o obrovských počátečních poplatcích a hrůzných příbězích manželů, kteří byli vysvobozeni poté, co dlužník zemřel. Ale to bylo před zavedením nedávných pravidel FHA, které ochraňují spotřebitele v širším smyslu, říká.

Některá z těchto pravidel zahrnují omezení částky, která může být odebrána v prvním roce, omezení poplatků při vzniku úvěrů na 6 000 dolarů a umožnění způsobilým nevlastním manželům zůstat v domě poté, co dlužník zemře nebo se přestěhuje do zařízení dlouhodobé péče.

Existuje riziko obrácení hypoték, takže byste měli udělat svůj výzkum, kontaktovat poradce schváleného HUD a vybrat si věřitele HECM schváleného FHA.

FHA neposkytuje půjčky od neschválených poskytovatelů půjček, takže neexistuje žádná záruka, že získáte stejnou ochranu - jako například nechat vhodného nevlastního manžela zůstat v domě po vaší smrti - pokud ho použijete.

Deborah Kearns je personální spisovatelka Investmentmatome, osobního finančního webu. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.