Prvotní kupci domů: Je čas zamyslet se nad nájemným?

Smlouva o nájmu domů nebo smlouva o pronájmu se může zdát jako perfektní řešení pro domácího kupce, který se nemůže dostat. Možná, že váš úvěr potřebuje několik retušů, nebo nemáte ještě bankovní zálohu. Dohoda o nájmu a koupi vás může dostat do svého vlastního domova, když vyřídíte nákupní podrobnosti, že?

Ano - ale nikdo neříká, že to bude snadné.

Za prvé, není to finanční dunění. Pravděpodobně budete platit mnohem více v předstihu a navíc k nájemnému zaplatíte prémii za pronájem - další částku, která se uplatní na případný nákup.

Budete ještě muset ušetřit na zálohu, a zároveň si vyplácet účty a leštit kreditní skóre, abyste získali nárok na koupi domu před tím, než smlouva skončí. Možná nejhorší je, že ti prémiové poplatky za pronájmy, které jste vynaložili jako zbytečné peníze na nákup, mohou propadnout, pokud nakonec nemůžete vyčistit všechny překážky, které si kupujete.

"Zájem o koupi nemovitostí není tak jednoduchý jako pronájem nemovitostí v okolí, takže nepředpokládejte, že fungují stejně," říká Glenn S. Phillips, generální ředitel společnosti Lake Homes Realty v Pelhamu, Alabama. Společnost Phillips spolupracovala jako pronajímatel, stejně jako se svou multistatekou realitní firmou. "Mnoho lidí, včetně některých licencovaných agentů, si neuvědomuje legální" gotchas "špatně navržených nájemních smluv. To může způsobit ztrátu peněz, čas - a dokonce i rozsáhlé právní poplatky."

Získejte rady od odborníka na hypotéky

Jak funguje smlouva o pronájmu nebo pronájmu k vlastní domově

Samozřejmě, žádná dohoda o nemovitosti - nájem na vlastní nebo přímý nákup - je jednoduchá záležitost. Nájemní nákupy však mohou být zvláště obtížné.

Některé dohody jsou strukturovány jako možnosti pronájmu - půjčujete si domů a máte možnost nekupovat je nakonec. Smlouva o nájmu a koupi domu je definitivnější s nastavenou kupní cenou a omezeným časovým rámcem. S oběma ujistěte se, že rozumíte:

• Budete pravděpodobně platit značný vklad - kromě obvyklých nákladů na předem, jako je vklad do domácích zvířat - a budete mít měsíční splátky (nájemné) s dalším poplatkem (prémie za pronájem, která se vydělává jako vážné peníze).
• Nájemní platby mohou nebo nemusí plně platit.
• Výplata pojistného za pronájem nemusí být vratná, pokud nedojde k nákupu. Ve většině případů jsou smlouvy strukturovány tak, že pokud k nákupu nedojde, vlastník nemovitosti drží všechny platby.
• Státní zákony se liší, takže na vaší straně budete potřebovat právního zástupce.

"Alternativním přístupem k jedné smlouvě o pronájmu je použití tří smluv," dodává Phillips. "Jedna je standardní smlouva o koupi nemovitostí, která má uzavřený termín, který může být měsíce nebo roky pryč. Druhá je standardní smlouva o pronájmu pro časový rámec před zakoupením. A třetí smlouva je smlouva o opci na nákup, která udává přesně za jakých podmínek je kupujícímu poskytnut úvěr za leasingové splátky v době nákupu."

V tomto scénáři může kupní opce obsahovat požadavek, aby kupující zaplatil vlastníkovi určitou částku peněz - vklad - který je nevratný. Náhradou majitel odstraní domov z trhu.

"To se zdá být komplikované, ale ve skutečnosti může být mnohem čistší právní přístup a jakmile se to podaří pochopit, vyvarujte se záměny pro všechny strany," říká Phillips.

Může být nájemné vlastní cestou k domů?

Smlouvy o pronájmu na vlastní náklady nemohou odstranit všechny překážky vlastnictví domů. Například, pokud si kupující nemůže dovolit minimální zálohu - nebo pokud jsou měsíční nájemné finančně roztažitelné - je pochybné, že se někdy dostane k závěrečnému nákupu.

"Nezačínejte cestou, která je od začátku odsouzena," říká Phillips.

Lola Auduová z Comstock, Michigan, je realitní makléř více než 20 let a má zkušenosti s pronájmy, které obsahují možnosti nákupu. A z toho, co viděla, výsledky nebyly dobré.

"Podle mých zkušeností se nikdy nekupovali na nákup," říká Audu. "Kupující, kteří nemohou financovat nákup, často nejsou nejlepšími kandidáty na vlastnictví domů. Problematika úvěrů a záloh je základními, strukturálními problémy. Musí být opraveny před nákupem domova, než aby se pokoušeli koupit prostřednictvím pronájmu a pracovat na financování."

Říká, že dohody o nájemních smlouvách se často stávají "oslavovanými zkušenostmi z pronájmu".

"Když se počáteční vzrušení z pobytu v domě odváží, kupující už nemá motivy pokračovat v tom, co je nezbytné k provedení nezbytných oprav, aby získal financování," říká Audu.

Phillips of Lake Homes souhlasí: "Naše zkušenost spočívá v tom, že nájemní smlouva se zřídka stává koupí. Pokud to vypadá jako zástupce vlastnictví domů, není."

Ačkoli, říká, nikdy neřekne: "Mám teď jednu nemovitost, kde mám velmi dlouhodobého nájemce, který podle mého názoru převede na nákup. Jedná se o výjimku a nezačneme s ničím jiným, než s jednoduchým pronájmem, a poté o možném nákupu diskutujeme později."

Některé společnosti chtějí znovu objevit nájemní vlastnictví

Takže nájemná trasa vypadá jako vinutá cesta plná výmolů.Zdá se, že je téměř nemožné dostat se odtud (pronajmout) tam (vlastní). Ale přinejmenším několik společností chce změnit nájemní nákupní krajinu.

Představte si, že byste našli domů uvedených na prodej na vašem trhu - jeden, který opravdu milujete - a někdo si je koupí a půjčí si ho zpět s možností koupě. To je to, co domácí partneři Ameriky dělají.

Tento proces začíná počáteční aplikací a nevratným poplatkem 75 USD. Pokud je vaše žádost o předběžnou kvalifikaci schválena, odešlete úplnou žádost, která zahrnuje vytištění kreditní zprávy. Nástroj Home Partners vám říká maximální měsíční nájemné, na které se vztahujete.

Odtud se obraťte na realitního agenta a najděte domov, který vás zajímá, a Home Partners vyjedná nákup. Společnost platí peníze, což obvykle usnadňuje rychlý převod vlastnictví. Poté podepíšete smlouvu o jednoročním pronájmu s partnery Home, stejně jako smlouvu o koupi nemovitosti s uvedením ceny, kterou zaplatíte za dům, pokud si uplatníte svou možnost koupit. Budete také platit zálohu, která obvykle činí dva měsíční nájemné.

Máte možnost domů koupit za předem stanovenou cenu kdykoli v průběhu následujících tří až pěti let, ale pouze jste se zavázali pronajmout si dům po dobu jednoho roku.

Společnost v současné době obsluhuje obyvatele ve 34 městech v 18 státech, včetně Kalifornie, Texasu, Colorada a Floridy. Tvrdí, že koupila nemovitosti ve výši 1 miliardy dolarů, aby více než 9 000 lidí (a 2500 domácích zvířat!) Do "pronájmu s právem koupit" domů.

HomeLPC je další nájemné k vlastnímu spuštění, ačkoli v současné době nabízí svůj program pouze v Kalifornii a Texasu. Cílem firmy je však sloužit 20 státem do konce roku 2016.

Najděte původce, který chcete získat předem schválený

Provedení tahu s dohodou o nákupu

Možná dohoda o koupi-opci může odstranit pár nákladních automobilů na cestě k vlastnictví domů. Je to přitažlivá perspektiva: Přesuňte se do domu, vyřešte vrásky, abyste se mohli kvalifikovat a nakonec uzavřít dohodu, aniž byste zabalili další krabici.

Možná to nebude snadné, ale hledání způsobu, jak si vydělat matice majitelů domů, může stát za to, že stojí za to.

Více od Investmentmatome: Kolik domu si mohu dovolit? Porovnejte sazby hypoték Najděte hypotečního makléře

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Obrázek přes iStock.