Jak nepředvídatelné okolnosti chrání prvotřídní nákupce domů

Při nákupu domova se zdá, že se na něj podílejí stovky detailů, zejména jako první kupující domů. Tyto podrobnosti se mohou pohybovat od kritické až po nepohodlné, od linek vlastnictví až po domácí zvířata. Jedna důležitá záležitost, s níž se setkáte, je to, co se děje.

"Nepředvídatelné okolnosti jsou vaše klauzule," říká Tim Freund, realitní makléř v oblasti Los Angeles. "Umožňují kupujícímu legálně se dostat ze smlouvy."

Ale chcete to Koupit dům, ne vypadni dohody. O čem to jde?

Společné události

Nepředvídatelné události jsou váš vestavěný plán ochrany kupujících, stanovení podmínek prodeje, které zajistí, že nebudete mít z nich výhodu. Nejběžnějším případem je fyzická kontrola, která kupujícím umožňuje zjistit, zda je problém s domem, který je větší, než jsou ochotni řešit. Mohlo by to být děravá střecha, rozpadavý základ - nebo přenosová linka pochovaná ve vašem dvorku.

Jiné podmínky prodeje mohou zahrnovat potvrzení, že prodávající má jasný název - vlastnictví, které není vázáno zástavním právem nebo nezveřejněným dluhem.

Ale Freund říká, že možná nejdůležitějším případem je schválení úvěru. Pokud nemáte úspěch v kvalifikaci na hypotéku, z jakéhokoli důvodu můžete smlouvu zrušit bez penalizace. A co je nejdůležitější, může to znamenat, že se vrátíte na zálohu.

Neočekávaná domácí hodnota - a horké trhy

Dalším obvyklým nepředvídatelným událostem, zejména na ocenitelném trhu, je posouzení majetku.

Na horkém trhu je běžné čelit vítězné válce na dům, které vás pitting proti jiným potenciálním kupcům. V takovém případě je pravděpodobné, že nabídnete více než cenu v katalogu. Pokud vyhráváte nabídku, ale dům hodnotí za hodnotu, která je nižší než vaše nabídka, budete muset vykompenzovat rozdíl mezi kupní cenou a tím, co bude váš domácí úvěr pokrývat.

Freund říká, že v tomto scénáři existují čtyři možné výsledky:

1. Prodávající souhlasí s tím, že sníží cenu na odhadovanou hodnotu (nedržte dech)
2. Budete muset nakopat dodatečné hotovosti, abyste vydělali rozdíl
3. Vy a prodejce se můžete dohodnout na kompromisní prodejní ceně plus dodatečné hotovosti
4. Kupní smlouva je zrušena

Přestože nepředvídatelné okolnosti chrání kupujícího, umístění na trhu příliš mnoho podmínek vás může vyřadit z provozu pro dům, zejména na trhu prodávajícího. Za takových okolností Freund říká, že vám Realitní kancelář může poradit, abyste zkrátili časové rámce v případě nepředvídatelných událostí, nebo se v některých případech dokonce vzdáváte posouzení události.

Vymazání nepředvídaných událostí

Uvolnění nebo vymazání pojistné události odstraní podmínku prodeje a posune kupní proces dopředu. Freund říká, že je to okamžik, kdy je důležité okamžité uzavření. Uvádí příklad:

Řekněme, že kupující městského domu je schválen pro půjčku, kontrolu majetku a veškeré další due diligence kompletní. Byly uvolněny nepředvídatelné závazky a bylo zavedeno úschovna na 30 nebo 45 dní.

"Získali 30 dní a akciový trh klesl o 10% - a prostě ztratili své zálohy," říká Freund. "Takže nyní chce kupující zrušit. Ale zvedli své nepředvídatelné události, což znamená, že jejich vklad je nyní propadlý."

Před zrušením nepředvídaných událostí mohou kupující oprávněně vykoupit z nákupu a 99% času získat celý vklad bez penalizace, říká. To je důvod, proč realitní kancelář dává přednost rychlé uzavření, například do 30 dnů - spíše než roztahování na 60 nebo dokonce 90 dní.

Homebuyer pozor

Jiné nepředvídatelné okolnosti zahrnují:

• Inspekce a opravy: Kvalifikovaný domácí inspektor vám řekne, co je třeba opravit nebo modernizovat v domácnosti. Často můžete vyjednávat o některých důležitých položkách, které musí prodávající řešit.
• Prodej předchozího domova: Potřebujete prodat svůj dům dříve, než si koupíte jiný.
• Přírodní rizika: Tyto údaje jsou odhaleny v zákonem požadovaných informacích o prodejcích a mohou zahrnovat zveřejnění, že nemovitost je v zemětřesné zóně nebo v povodňové pláni.
• Pojištění: Například pokud zjistíte, že nemovitost je v záplavové zóně, může být pojištěna? A pokud ano, kolik to bude stát?

Vyhýbání se velkým a malým problémům

Některé vlastnosti jsou vázány pravidly a omezeními, která zavádějí sdružení vlastníků domů nebo HOA. Tyto sousední organizace poskytují vybavení a chrání hodnoty nemovitostí. To by mohlo zahrnovat údržbu výtahů ve výškové budově nebo výstavbu a údržbu společných prostorů, jako jsou lobby, klubovny nebo hřiště.

"Možná, že sdružení vlastníků domů nemá dostatečné rezervy," říká Freund. Pokud tomu tak je, "pokaždé, když je třeba opravit něco, existuje zvláštní hodnocení, protože nemají žádné rezervy, aby zaplatili za střechu nebo obraz, nebo to, co by mohlo být."

Ale není to vždycky zásadní problém, který zabíjí dohodu. Zálohování z nákupu může být záležitostí něčeho fyzického, finančního - nebo dokonce chlupatého.

"Před pouhým týdnem jsem se rozpadl, protože dokument o sdružení majitelů domů říkal, že majitel může" rozumně mít dva psy na majetku "- a můj klient měl tři psy," říká Freund. "Zrušili."

Nepřiměřené okolnosti mohou být nejlepším přítelem kupujícího.

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Obrázek přes iStock.