Nákup domu: Chraňte se s nepředvídatelnými událostmi a zveřejněním

I když je důležité chránit své vlastní zájmy, obecně platí, že čím častěji se ve vaší nabídce vyskytuje, tím méně nadšene prodávajícího může být s vámi jednat. Budete mít lepší výstřel s nápisem "if-thens" na trhu kupujícího.

Některé události, které nemůžete ovládat

Několik podmínek prodeje je mimo vaši kontrolu, jako je například schválení úvěru ze strany věřitele nebo přijetí domova s ​​dostatečnou hodnotou. Ostatní budou vaší odpovědností, stejně jako získání pojištění vlastníkem domů - i když dopravce musí schválit majetek k pokrytí, takže to není něco, na co nemůžete plně ovládat.

Dalším běžným stavem transakce může být umožnění kupujícímu dokončit prodej předchozího domova nebo poskytnout prodejci čas, aby našli své další bydliště. Každá z těchto podmínek musí mít stanovenou lhůtu.

Nákup domu: Co můžete ovládat

Domovská prohlídka je ve vašem nejlepším zájmu a umožňuje vám vyjít z dohody, pokud jsou odhaleny závažné záležitosti. Vaše smlouva může stanovit, že opravy musí být provedeny v případě, že problémy jsou odhaleny, ale to může znamenat uzavření zpoždění, zatímco dodavatelé jsou naplánovány a opravy jsou schváleny. Můžete upřednostňovat opožděnou prodejní cenu, pokud je zapotřebí výrazného zlepšení.

Na horkých trzích nakupují kupující často před předběžnou kontrolou zprávu před provedením nabídky - nebo úplně opustit inspekci. V jiných případech mohou být smlouvy o prodeji napsány s "právem na neplatnost". To znamená, že nebudete vyžadovat opravy, které jsou navrženy v domácí inspekční zprávě, ale můžete zrušit prodej bez penalizace.

Chcete-li minimalizovat zpoždění při uzavření, můžete se rozhodnout přijmout předchozí podmínku "tak jak je" tím, že povolíte, aby vypršela lhůta pro mimořádné události. Je to záměrné rozhodnutí nabízet koncesi a může být použito jako základ pro nový stav při uzavření, jako je zápočet na poplatky nebo nějakou jinou slevu. Uvědomte si však, že někteří věřitelé omezí výši povolených kreditů.

Nejhorší scénář může znamenat úplný zrušení prodeje. To je odůvodněné pouze jasným porušením případné události kteroukoli ze stran. Pokud prodávající zanedbá splnění určité podmínky, budete pravděpodobně dostat své záchranné peníze zpět z escrow. Ne, pokud nesplníte povinnost vůči vám.

Disclosures: Co se děje s nemovitostí?

Prodejci jsou povinni vám sdělit všechny známé vady, ekologické nebezpečí, minulé škody a dokonce i problémy sdružení vlastníků domů, pokud jde o dotyčný majetek. Toto je vaše první příležitost k odhlášení a kritický moment v procesu nákupu domů.

Zákony o zveřejňování se však liší od státu ke státu a přestože doufáte, že prodávající odhalí závažné problémy s nemovitostmi, nemusíte očekávat, že vám poví o horkých lázních hlučných sousedů nebo o tom, že dům sedí pod letovou cestou přistání jumbo trysky.

Váš zástupce, ve vašem zastoupení, obdrží od prodejce všechny zákonem požadované informace, které jsou zpravidla splatné do několika dnů od podpisu kupní smlouvy. Chybějící řádné zveřejnění může vést k soudnímu jednání. Nejlepší je, pokud všechny strany jedná v dobré víře, ale v domácím love, pamatujte na krédo "kupujícího dávejte pozor".

Druhy zveřejnění

Pozadí nemovitosti může odhalit řadu podmínek, od sousedství až po úmrtí na místě. Bohužel kvůli rozsáhlým místním a národním zákonům nemůžete vždy být jisti, co vlastník právně zavázal, aby vám to řekl, aniž byste požádali právníka. Existují čtyři společné formy zveřejnění:

• Standardní zveřejnění: Většina státních regulačních komisí a realitní asociace poskytují formulářové formuláře, které může prodávající použít k tomu, aby zjistil, co je - a není - problémem. I když je pravděpodobné, že tyto formuláře budou obsahovat závažné problémy, nemusí obsahovat podrobnosti o povinnostech asociace majitelů domů, chybějících mechanických položkách nebo takzvaných "stigmatizovaných" vlastnostech.
• Přírodní rizika: Tento dokument podrobně popisuje environmentální a přírodní rizika, včetně požárních, povodňových a zemětřesení.
• Olověná barva: Spolkový zákon požaduje, aby majitelé domů postavených před rokem 1978 zveřejnili všechny známé olověné barvy a nebezpečí v domě. Kupujícím musí být také dáno 10-denní okno pro otestování domu olova, pokud si to přejí.
• Prodáno "jak je" výjimka: Zatímco prodávající jsou povinni sdílet všechny známé vady majetku, transakce může být dokončena "tak jak je." Když obě strany souhlasí, prodávající nebude provádět žádné opravy, opravy nebo výměny bez ohledu na to, co se nachází v inspekce. Kupující se v podstatě vzdá všech práv. To může být pro vás velmi riskantní jako kupující.

Spusťte hodiny

Sledujte lhůty pro nepředvídané okolnosti, aby se na vás nic nezbavilo - a proto nebudete chybět důležitý termín pro uplatnění podmínky, kterou musí prodávající splnit. Měli byste mít kalendář se všemi uvedenými termíny, možná dokonce i před uplynutím termínu o několik dní dopředu, pomůže vám zůstat na vrcholu kritických nepředvídaných událostí.

Během tohoto procesu budete chtít konzultovat svého agenta, který vás bude vést; v některých složitějších případech můžete dokonce chtít radu advokáta. Je snadné se dostat do poletujícího právního žargonu a někdy to, co není v písemné podobě, způsobuje největší škody.

Více od Investmentmatome: Kolik domu mohu opravdu dovolit? Porovnejte sazby hypoték Najděte makléře hypotéky

Hal Bundrick je spisovatelka personálu v Investmentmatome, osobním finančním webu. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick