Nefinanční refinance: Je to pro vás to pravé?

Hypotéka bez uzávěrky může znít příliš dobře, než aby byla pravda. Ale pokud jsou sazby refinancování příznivě nízké - a přitom se škrábáte dohromady předem poplatky, odrazujete od refinancování hypotéky - nemusíte zvažovat refinancování za konečnou cenu. Zvláště pokud plánujete zůstat ve vašem domě jen pár let.

Jak funguje refinancování bez uzávěrky

Náklady na uzavření mohou činit 3% až 6% z vašeho zůstatku jistiny podle plánu Federálního rezervního fondu. Jedná se o poplatky za hodnocení, vyhledávání titulu, poplatky za nahrávání a vše ostatní. Věřitelé však často půjčují hypotéky "bez uzávěrky" pro kvalifikované dlužníky. Toho lze dosáhnout několika způsoby.

Účtování vyšší úrokové sazby. Poskytovatel úvěru může pokrýt náklady na refinancování bez nákladů na uzavření zvýšením úrokové sazby z úvěru. Tímto způsobem půjde věřitel zpět, a možná i mnohem víc času, a zároveň láká více půjček na své hypoteční oddělení.

Balení poplatků do financování. Nebo věřitel může zaúčtovat refinanční poplatky bez poplatku do celkového zůstatku jistiny, které dlužíte. Jedná se o jinou metodu se stejným výsledkem: vyšší platba, protože poplatky a úroky jsou vypláceny po dobu trvání úvěru.

Výhody a nevýhody refinancování bez uzavírání nákladů

Klady:

• Žádné zaplacené poplatky při uzavření
• Neplatí velké předem poplatky znamená kratší bod rovnováhy
• Placení nulových poplatků usnadňuje srovnání úrokových sazeb mezi věřiteli

Nevýhody:

• Dlužíte vyšší měsíční platbu
• Budete pravděpodobně platit více úroků za dobu trvání úvěru

Kdy zvolit refinancování bez uzávěrky

Doufám, že se dostanou do jiného domu dost brzy? Refinancování hypotéky bez uzávěrky může být pro vás. Pokud máte v úmyslu zůstat v domácnosti jen pár let, pravděpodobně byste nemohli získat zpět v úspoře refinancování poplatky předem, které byste stejně zaplatili.

A je to jediná možnost - kromě čekání na nákup - pro ty, kteří jednoduše nemají úspory na pokrytí předem uzavřených nákladů.

Nicméně, ne každý věřitel nenabízí volbu bez uzávěrky. Podle výzkumu společnosti Investmentmatome jen několik věřitelů otevřeně inzeruje program refinancování bez uzavírání nákladů. Ve skutečnosti byla americká banka jedním z jediných vnitrostátních poskytovatelů úvěrů, který usiloval o podporu specifického refinančního programu s nulovým uzavíracím nákladem.

Je zapotřebí obchodovat s několika různými věřiteli, protože místní banky a družstevní záložny by pravděpodobně více propagovaly tyto možnosti.

" VÍCE: Kolik stojí můj dům?

Nevýhodou refinancování bez uzávěrky

Pokud odkládáte kořeny delší dobu, pravděpodobně byste měli zvážit zaplacení závěrečných nákladů předem. Je to jen otázka dělat trochu matematiky.

Zatímco náklady na předem vynaložené náklady jsou sníženy bez refinancování s uzavíracími náklady, výsledkem je vyšší platba a možná i výrazně vyšší zájem, který bude vyplacen po dobu trvání úvěru. Poskytovatelé úvěru mohou také přidat k úvěru ustanovení o pokutách s předčasným splacením, aby vás odrazily od refinancování dříve, než si vrátí své náklady.

Spouštění čísel

Chcete-li učinit rozumné rozhodnutí, požádejte věřitele, o kterých uvažujete, aby poskytli analýzu závěrečných nákladů, stejně jako rozdíl v úrokových sazbách a platbách za refinancování bez uzavíracího náklad ve srovnání s úvěrem s předem stanovenými poplatky. S žádostí poskytne každý věřitel oficiální odhad úvěru s podrobnými údaji o nákladech a podmínkách, které nabízí.

Nyní můžete vypočítat bod "break-even", jak dlouho bude trvat, než se vrátíte na závěrečné náklady na půjčku a srovnejte ji s hypotékou bez uzávěrky. Řekněme, že vaše uzavírací náklady na půjčku by činily celkem 3500 USD. Zde je návod, jak vypočítat období rovnováhy:

Jak vypočítat bod rovnováhy

Vypočtějte měsíční úspory ze stávající platby na bydlení versus vaší nové, nižší refinancované měsíční platby. Jako příklad použijeme úsporu ve výši 150 USD. (Příklad: 1 200 - 1 050 USD = 150 měsíčních úspor)

Odečtěte efektivní daňovou sazbu z 1. Použijeme 25% daňové pásmo. (Příklad: 1 - 0,25 = 0,75)

Vynásobte své měsíční úspory sazbou po zdanění. Bude to vaše úspora po zdanění. (150 x x 0,75 = 113 USD)

Rozdělte odhadované náklady na uzavření o vaše úspory po zdanění, abyste získali několik měsíců, než se dokonce vrátíte. ($ 3500 / $ 113 = 31 měsíců)

V tomto příkladu bude trvat 31 měsíců, než se vrátí závěrečné náklady na standardní refinancování. Pokud máte v úmyslu zůstat ve svém domě nejméně po dobu tří let, budete mít možnost získat splátky předem za vaše refinancování.

Teď to můžete porovnat se zvýšenou úrokovou sazbou a zaplacením refinancování bez uzavírání nákladů, a přitom zvážíte, jak dlouho hodláte zůstat v domácnosti.

Chceš, abychom pro vás připravili matematiku? Pomocí kalkulačky refinancování Investmentmatome zadáte podmínky refinancování bez uzávěrkových nákladů a pak podmínky standardní refinancování se zaplacením předem. Na kalkulaci se zobrazí body, které jste si vybrali, stejně jako měsíční platbu a úspory.

Více od Investmentmatome

• Najděte nejlepší míru refinancování
• Jak refinancovat hypotéku
• Porovnejte hypoteční refinancování věřitelů

Aktualizováno 3. srpna 2017.